In condominio
  Parti comuni III parte
 

 condominio

IL SERBATOIO DI GASOLIO NEL CORTILE COMUNE

Cass. civ., sez. II, 20 agosto 2002, n. 12262

Una sentenza importante, ancora, sulle parti comuni. Nei condomini, l'uso particolare che il condomino faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo di esso un serbatoio per gasolio, destinato ad alimentare l'impianto termico del suo appartamento condominiale, è conforme alla destinazione normale del cortile, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile medesimo analogo uso particolare. L’uso esclusivo del bene comune è ammesso purché non leda diritti altrui.

 condominio

NELLE PARTI COMUNI PRESUNZIONE LEGALE DI CONDOMINIALITÀ

Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5633

La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino.
                                            condominio

LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

La Cassazione ha stabilito che la risoluzione anticipata del contratto di locazione rispetto alla sua naturale scadenza, non è da ricondurre alla volontà del locatore bensì all’inadempimento di parte conduttrice. Va pagata, naturalmente, una penale da limitarsi, però, alla data di riconsegna dell’immobile; stesso discorso per il pagamento del canone. Infatti a tale data parte locatrice ha accettato la restituzione dell’immobile, senza formulare riserva alcuna di ripetizione dei canoni non corrisposti. Quanto sopra con sentenza della Cassazione civile, Sezione III,  n. 21245 del 29/09/2006.

condominio

ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA DI CIASCUN PROPRIETARIO DEL SUOLO DELLA PORZIONE VERTICALE CORRISPONDENTE

Se più soggetti, proprietari in via esclusiva, da soli, di aree tra loro confinanti, si accordano per realizzare su tali aree accorpate una costruzione, sia pure concepita e progettata in modo unitario, ognuno di essi diventa proprietario, parimenti in via esclusiva per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.), della parte di edificio che viene ad insistere in proiezione verticale sull'area a lui appartenente (sempre che non intervengano delle convenzioni, rivestite della forma scritta "ad substantiam" a norma dell'art. 1350 c.c., atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell'indicato principio), con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste al servizio dell'intero fabbricato, (es. scale, androne, impianto di riscaldamento etc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro "dominus soli", salvo l'instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, che comporta l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (C.c., art. 934; c.c., art. 1100; c.c., art. 1104; c.c., art. 1117). Quanto sopra con Cassazione del 9 marzo 2006 n. 5112.

  PRESUNZIONE DI PARTI COMUNI E ASSENZA DI TITOLO CONTRARIO

 

 

Cassazione civile , sez. II, sentenza 16/04/2007 n° 9093

Se manca una specifica previsione in contrasto con il titolo costitutivo, la destinazione all'uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell'edificio comune, risultante dalla capacità del bene di servire l'edificio, considerato globalmente, e al godimento collettivo, fanno presumere la condominialità, a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi.

 LE CONDIZIONI PER LA COSTITUZIONE DI UN SUPERCONDOMINIO

TRIBUNALE DI BOLOGNA Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367

Il fondamento tecnico dell'applicazione dei principi e delle disposizioni del codice civile in materia di condominio anche ai complessi immobiliari è dato dalla relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune e i singoli edifici costituenti condominii distinti e autonomi. Non è pertanto necessario un formale atto costitutivo, il quale ha, invece, valore meramente dichiarativo della nascita del supercondominio.

 

condominio

LA PORTA SUL PIANEROTTOLO COMUNE

Ogni tanto abbiamo a che fare con questioni che riguardano le modifiche alla cosa comune. Il pianerottolo condominiale costituisce un bene comune. L’ installazione, ad opera di un condomino, di una porta senza chiusura, pur esistendo la serratura, sul pianerottolo comune in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, può ritenersi legittima se in relazione all'ubicazione, alle dimensioni ed alla struttura del manufatto, non apporti una rilevante diminuzione della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini secondo la naturale distinzione di tale parte comune e avuto riguardo anche al decoro dell'edificio. Quanto sopra è stato stabilito dalla Cassazione, Sezione Civile n. II con sentenza n. 15379 del 22 luglio 2005.

  Parti comuni

LE PARTI COMUNI IN EDIFICI AUTONOMI E LIMITROFI ALLO STESSO TEMPO


Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14559

La presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.

Antenna

IL PROBLEMA DEL PASSAGGIO DI CAVI PER L’ANTENNA

Trib. civ. Roma, sez. V, 3 settembre 2004, n. 24471

Il passaggio dei cavi dell'antenna centralizzata televisiva nell'immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini non impone una servitù, ma configura, a favore del titolare dell'utenza televisiva, un vero e proprio diritto soggettivo perfetto di natura personale. L'esercizio di tale diritto non deve però costituire ostacolo al libero uso della proprietà secondo la sua destinazione o arrecare danno alla medesima.

  Condominio

 IL CALCOLO DELL’INDENNIZZO DA SOPRAELEVAZIONE

 
L'indennità di sopraelevazione, citata nell’art.. 1127, comma 4 del Codice Civile., calcolata partendo dal valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani, compresi anche quelli nuovi. Il quoziente ottenuto va, poi, diminuito, della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o parte di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione), ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti. E’ errato, invece, dividere quest'ultima somma tra tutti i condomini. Tale procedura è stata ribadita dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 12292 del 21/08/2003.

 condominio

 IL DIRITTO D’ACCESSO AI DOCUMENTI CONTABILI DEL CONDOMINIO

 Attenzione all’amministratore che, su richiesta dei condomini, neghi a questi ultimi l’accesso alla documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo! Il comportamento di cui sopra, può  determinare l’invalidità della delibera di approvazione a causa della  violazione da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto. Se lo stesso comportamento venisse attuato in sede di approvazione del preventivo, non si corre il rischio di alcuna invalidità della relativa delibera, in quanto, normalmente, la previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva. Quanto sopra è stato affermato dalla Cassazione, sezione II Civile, con sentenza n. 11940 del 8 agosto 2003

  questioni condominiali

LE LEGGI CONDOMINIALI

Breve carrellata delle leggi e delle norme che riguardano il condominio.

 Chi è alle prese con i problemi condominiali, vuole, spesso, trovare una base legislativa a tutte le sue grane. Ecco, in breve, una carrellata degli strumenti giuridici a disposizione dei nostri lettori per i loro problemi quotidiani:

Codice civile: qui si trovano i principi fondamentali del vivere comune in un edificio. Gli articoli del codice civile dal 1100 al 1116 riguardano la comproprietà (comunione) in generale, quelli dal 1117 al 1138 il condominio vero e proprio. Altri chiarimenti si trovano nelle Norme di attuazione del codice civile, negli articoli dal 61 al 72.

Altre leggi: oltre al codice, alcune leggi speciali toccano da vicino il condominio. Di seguito vi indichiamo quelle che vale la pena di ricordare:

legge n. 13/89 sul superamento delle barriere architettoniche;

legge n. 122/89 (legge Tognoli) in materia di parcheggi;

legge n. 46/90 sulla sicurezza degli impianti;

legge n. 10/91 e Dpr n.412/93 sugli interventi di risparmio energetico;

leggi n. 457/78 e n. 179/92 sugli interventi edilizi.

Ordinanze comunali: i proprietari di casa devono anche tener conto dei regolamenti comunali edilizi, di igiene, di polizia urbana, diversi da città a città.

Regolamenti di condominio: sono le regole che ogni singolo condominio decide di darsi, e che in certi casi (nei regolamenti "contrattuali") possono prevalere sui principi generali del codice. Ne parleremo nel dettaglio più avanti.

Sentenze: le decisioni della magistratura, in molti casi, indicano la strada per applicare le leggi in modo corretto.

Consuetudini: spesso, la soluzione più semplice è ripetere quello che è stato fatto in passato (purché non sia contrario alla legge). Alcuni "usi" locali sono formalizzati e registrati per iscritto presso le Camere di Commercio.

  condominio

I LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO

Chi decide l’urgenza circa l’esecuzione di lavori urgenti di straordinaria manutenzione all'interno del condominio? Sicuramente l’assemblea condominiale. E’ quanto ritenuto dal Tribunale Civile di Roma, Sez. V, con sentenza n° 15821 del 18 maggio 2005. Tale decisione afferma che la decisione sui lavori non rientra nei poteri di controllo dell'Autorità Giudiziaria, posto che la scelta dell'installazione di ponteggi fissi (anziché mobili) è rimessa alla discrezionalità dell'assemblea condominiale, potendosi ravvisare «eccesso di potere» solo quando la causa della deliberazione sia deviata falsamente dal suo modo d'essere.

condominio

INNOVAZIONE VOLUTTTUARIA E CONSERVATIVA

Quando si può parlare di innovazione “voluttuaria”? Ai sensi dell'art. 1121 c.c. l'innovazione voluttuaria ha la caratteristica di essere molto gravosa ed inoltre deve trattarsi di impianto suscettibile di utilizzazione separata. E’ quanto stabilito dalla Corte d’appello civile di Lecce sezione di Taranto, con sentenza n° 288 del 27 agosto 2004. Si deve ritenere, quindi, che la sostituzione del cancello di ingresso al piano interrato, ove si trovano i box di proprietà dei condomini si configuri, piuttosto, come un intervento di carattere conservativo e non innovativo.

  condominio

IL TUBO DI SCARICO COLLEGATO AI PLUVIALI DEL TETTO

Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2004, n. 3258

E' di natura dichiarativa ed esclude qualunque applicazione delle norme sul litisconsorzio l'azione volta ad accertare le modalità di utilizzo, da parte di un condomino, del pluviale di scarico delle acque meteoriche, di proprietà comune, attraverso la costruzione di una tubazione di raccordo tra la grondaia ed il pluviale, inserita anch'essa nel muro perimetrale pure di proprietà comune nonché l'obbligo di altro condomino, quale proprietario o comproprietari o di altro appartamento sito nell'edificio condominiale, e direttamente coinvolto dall'attraversamento, nel muro perimetrale, della tubazione, di consentire tale utilizzazione.

 

 

questioni condominiali

IL REGOLAMENTO D'ASSEMBLEA

Uno strumento importante per gestire il condominio

 Stabilisce regole per l'uso delle parti comuni e dei servizi e per la civile convivenza tra i condomini (ad esempio: gli orari in cui è consentito giocare nel cortile). Per approvarlo o per modificarlo non occorre l'unanimità, ma serve comunque una maggioranza qualificata (vedi tabelle dei quorum).
Sono tenuti a rispettare il regolamento sia i proprietari che gli inqiiilini, anche se non lo hanno votato e anche se quando sono andati ad abitare nell'appartamento - non ne erano a conoscenza.
Il consiglio, sia ai proprietari che agli inquilini, è di leggere il
regolamento condominiale prima di andare ad abitare in un palazzo: si eviteranno sorprese e si saprà come comportarsi. Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condòmini su queste parti e sui beni di proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi privati.

  LE PARTI COMUNI IN EDIFICI AUTONOMI E LIMITROFI ALLO STESSO TEMPO

Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14559

La presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.

Antenna

IL PROBLEMA DEL PASSAGGIO DI CAVI PER L’ANTENNA

Trib. civ. Roma, sez. V, 3 settembre 2004, n. 24471

Il passaggio dei cavi dell'antenna centralizzata televisiva nell'immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini non impone una servitù, ma configura, a favore del titolare dell'utenza televisiva, un vero e proprio diritto soggettivo perfetto di natura personale. L'esercizio di tale diritto non deve però costituire ostacolo al libero uso della proprietà secondo la sua destinazione o arrecare danno alla medesima.

  LA PROPRIETÀ DELLA COLONNA D'ARIA

L’art. 1127 del Codice Civile, ultimo comma, recita testualmente: Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. La Cassazione, con sentenza del 16 giugno 2005 n°12880 ha stabilito che l’ indennità di cui sopra è dovuta sulla base della considerazione per cui, a causa della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a discapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell'art. 1118, comma 1, c.c. (ove si attribuisce  a ciascun condomino il diritto di disporre delle parti comuni in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene laddove non c’è alcun titolo) spetta ad ogni condomino. Quindi l’indennità è sempre conseguente alla proprietà della colonna d’aria sovrastante l’edificio condominiale.

 Questioni condominiali

NIENTE PROCEDURA D’UFFICIO PER LA NULLITÀ DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

Al giudice è precluso dichiarare la nullità delle delibere condominiali in base all’art. 1421 del Codice Civile (in base al quale la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice)  per motivi diversi da quelli originariamente posti dalla parte a fondamento della relativa impugnazione (art. 112 c.p.c.). Quanto sopra per evitare l’allargamento del contenzioso. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione Civile n° II  con sentenza n° 13732 del 27/06/2005 che ha sancito un punto fermo su una materia ad alto tasso di contenzioso come la validità delle delibere condominiali. 

 

 

REFLUSSO DI ACQUE NERE E RESPONSABILITÀ PRESUNTIVA DEL CONDOMINIO

Trib. Roma, 25 ottobre 2005

La responsabilità presuntiva del condominio, di cui all’art. 2051 cod. civ., nei confronti del singolo proprietario di un appartamento per i danni subiti a causa di ripetuti episodi di reflusso di acque nere, viene meno solo se il terzo responsabile dell’illecito viene individuato, poiché il fatto ignoto rimane a carico del responsabile oggettivo.

 OBBLIGO DI PERMETTERE L’ACCESSO E IL PASSAGGIO SUL PROPRIO FONDO

Cass. civ., sent. n. 17383, 30.8.2004, Sez. II

In tema di limitazioni legali della proprietà, gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell’art. 843 cod. civ., il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo a un’obbligazione propter rem, non possono determinare la costituzione di una servitù (la Corte ha escluso il possesso della servitù di passaggio invocata dai ricorrenti che avevano utilizzato il fondo del vicino collocandovi una scala attraverso cui raggiungevano – in mancanza di altri accessi – il lastrico solare dell’immobile di loro proprietà per eseguire lavori di manutenzione).

  questioni condominiali

 REGOLAMENTO CONDOMINIALE SOVRANO CONTRO I DISTURBI MOLESTI

Una soluzione importante contro i problemi condominiali

 I rapporti tra condomini sono spesso rovinati da piccoli dispetti, come ad esempio stendere i panni sul balcone o in modo tale da sgocciolare sul piano di sotto oppure la sbattitura di tappeti o i rumori provocati da animali, bambini, esecuzione di attività. Qual è il modo migliore di prevenirli? A parte il buon senso, che dovrebbe sempre prevalere, una cosa utile è inserire il divieto di determinati comportamenti nel Regolamento condominiale. In tal modo contro i condomini inadempienti, sarà possibile prendere tutti i provvedimenti del caso da parte dell’ammnistrazione condominiale.

  condominio

INFILTRAZIONI D'ACQUA E RESPONSABILITA’
 

La Corte di Cassazione, Sezione Civile, con sentenza n. 10389 del 18/05/2005 ha stabilito che grava sul proprietario una presunzione di responsabilità, superabile mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo. Quanto sopra è stato sancito per quanto riguarda i danni prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, (nella fattispecie infiltrazioni) poiché il proprietario locatore ha l'obbligo, imposto dall'art. 1575 cod.civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto.

condominio

I LAVORI DI MANUTENZIONE NELLA TERRAZZA COMUNE

La Corte di Cassazione, sezione II,  con sentenza n. 685 del 16/01/2006 è intervenuta in merito all'art. 843 c.c. - applicabile anche in caso di immobili in condominio – che pone, a carico del proprietario del fondo, l'obbligo di consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà, se necessari al fine di costruire o di riparare un muro o altra opera propria del vicino, oppure comune. La Cassazione è intervenuta specificando che è necessario prediligere l’orientamento meno restrittivo nell’applicazione della norma e, quindi, tra le diverse soluzione possibili, adottare quella che impone il minor sacrificio anche a favore di colui che richieda il passaggio. Nella specie, i giudici di merito hanno concesso il diritto di accedere alla terrazza comune, per lavori di manutenzione, attraverso l’appartamento sottostante, evitando di costringere il condominio a innalzare costosi ponteggi esterni all'edificio.

 condominio

 

MANCATA VENDITA: DI CHI LA COLPA?

Cass. civ., sez. III, 15 maggio 2007, n. 11189

L'obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall'art. 1590, comma primo, c.c. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico (cioè di scambio), ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione. Corrispondentemente ha natura contrattuale la responsabilità per la ritardata riconsegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all'uso. Tale responsabilità si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. In altri termini la condotta del locatore vale ad escludere la responsabilità del conduttore se costituisce causa unica dell'evento dannoso. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna della cosa o riconsegnandola trasformata o deteriorata, ponga in essere le condizioni della perdita delle occasioni o della risoluzione della vendita.

 

condominio

 

LE TABELLE MILLESIMALI HANNO SOLAMENTE LA FUNZIONE ACCERTATIVA E VALUTATIVA DELLE QUOTE CONDOMINIALI

Cass. sez. II, n. 7709 del 29/3/2007

Secondo i Giudici di Merito, sentenza n. 7709 del 29/03/2007, gli spazi esistenti all'esterno del torrino delle scale, ma ricadenti nella proiezione verticale della cassa di esse, non sono compresi tra gli accessori di proprietà esclusiva dei tre assegnatari degli alloggi, posti al secondo piano del fabbricato, proprio perché in linea con la corrispondente area inerente alla cosiddetta tromba delle scale.
Né, al riguardo, può dispiegare alcun effetto il fatto che la tabella millesimale relativa a ciascun alloggio sito al secondo piano preveda anche gli spazi in contestazione, dal momento che essa non può costituire fonte di prova, ma attiene solamente al riparto degli oneri condominiali tra i vari partecipanti alla comunione.

 condominio

 

I DANNI DI UN IMMOBILE IN LOCAZIONE

Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2007, n. 14745

Il proprietario di un immobile locato risponde, ex art. 2051 c.c., dei danni causati a terzi dall'immobile stesso nel solo caso in cui tali danni siano derivati dalle strutture murarie dell'immobile o dagli impianti in esse conglobati. La Corte ha precisato che, nell'espressione "strutture murarie e impianti in esse conglobati" rientrano soltanto i cornicioni, i tetti, le tubature idriche, gli impianti idrici e sanitari e quanto possa essere raggiunto con interventi sulle opere murarie. Sulla base del principio sopra esposto, ha confermato la sentenza di merito che ha escluso la responsabilità del proprietario dell'immobile per i danni causati a terzi da un incendio sprigionatosi da un interruttore elettrico.

 

 

condominio

 

TETTO CONDOMINIALE E LAVORI

Cass., Sez. II Civ., sentenza n. 2865 del 7 febbraio 2008

Si ha esercizio del diritto di sopraelevazione quando il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nel suo uso esclusivo.

L’AUTORIZZAZIONE ALL'ABITABILITÀ

Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2007, n. 24957
(www.casacomune.it.gg – Parti comuni III -)

Si deve considerare nullo il contratto di compravendita di un immobile senza autorizzazione all'abitabilità, ove tale carenza, pur attenendo alle qualità essenziali del bene, non impedisca concretamente ed in assoluto il godimento dello stesso.
 
COSA COMUNE GESTITA IN ESCLUSIVA DA UN CONDOMINO
Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2008, n. 5891
(www.casacomune.it.gg – Parti comuni III)
 
L'art. 1117 c.c. non stabilisce propriamente una «presunzione di condominialità» dei beni che si sono menzionati, trattandosi piuttosto di norma che direttamente li attribuisce ai titolari delle proprietà individuali, i quali senz'altro li acquistano insieme con le rispettive loro porzioni immobiliari, in ragione della connessione materiale o funzionale che lega gli uni alle altre, salvo che il titolo disponga diversamente. (Nella specie, vano destinato e adibito a cabina idrica a servizio di tutti gli appartamenti dell'edificio dal momento della sua costruzione, ma utilizzato in maniera esclusiva da un condomino).


IL CONDOMINIO «DI FATTO» NELL’IACP

 

Cass. civ., sez. II, 05/02/2008, n. 2760

Sono dovuti i contributi condominiali nel caso dell'esistenza di un condominio «di fatto» tra assegnatari di case di abitazione realizzate dall'I.A.C.P. ora ERAP (in sintesi l’Ente che sovrintende alla realizzazione delle Case Popolari)? La risposta è che non si determina nei singoli partecipanti l'obbligo del versamento dei contributi condominiali ai sensi dell'art. 1123 c.c. in quanto, la gestione autonoma delle parti comuni dell'edificio è legittimamente esercitata, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 1035 del 1972, (per ogni altra informazione consultare il sito www.casacomune.it.gg) solo se preventivamente autorizzata dall'Ente a seguito di apposita richiesta formulata dal sessanta per cento degli assegnatari.

 

IL SINGOLO CONDOMINO E LE SPESE PER LA MANUTENZIONE E RIPARAZIONE DELLE PARTI COMUNI

Cass. civ., sez. III, del 08/11/2007, n. 23308

L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subìti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c.
La Corte ha inoltre aggiunto che tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore. Per ogni altra informazione consultare il sito www.casacomune.it.gg

 



 

 

 

 

 

 

 





Commenti su questa pagina:
Commento di galati santo( galati.santoalice.it ), 29/10/2011, alle 06:22 (UTC):
al 3 piano che dà sul cortile sopra la porta del balcone all'interno coperto dal balcone del 4° piano ho fissato uno stendibiancheria che l'assemblea ha deliberato che deturpa il decoro della facciata: ho messo in evidenza che al secondo piano e al 4 piano sul balcone sono installati 2 condizionatori che a parare mio deturpano la facciata ma per l'assemblea cond/le è un fattore tecnico ho chiesto che vengano rimossi e messi a livello del balcone e cosi io rimuoverò lo stendibiancheria come mi devo comportare ? mi risponderete? grazie

Commento di Giacomo( ebydbatin.it ), 29/03/2010, alle 07:26 (UTC):
Buongiorno,
In un contesto condominiale costituito da 6 unità di cui 1 affittata, in caso di danneggiamenti provocati da quest'ultimo, come: aiuole condominiali ricoperte da escrementi del cane, rottura scalini in pietra, fosse biologiche intasate (assorbenti, preservativi, e tanta altra sporcizia), mura condominiali sfregate da continui traslochi, etc. Il condominio ha diritto di rivalsa sul proprietario del condominio oppure sull'affittuario?? Tengo a precisare che nell'appartamento sono cambiati 3 volte gli inquilini e tutti in modo diverso hanno recato danni alla struttura.
In attesa di una Vs risposta porgo cordiali saluti
Giacomo



Inserire un commento su questa pagina:
Il Suo nome:
Il Suo indirizzo e-mail:
La Sua Homepage:
Il Suo messaggio:
 
  Sono stato letto da 14 visitatori  
 
=> Vuoi anche tu una pagina web gratis? Clicca qui! <=