In condominio
  Balconi e terrazze
 

 

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 LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO

La Corte d’appello civile di Napoli, con decreto del 11 febbraio 2004, ha affermato che l'istanza di nomina dell'amministratore giudiziario (per tale intendendo l’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria quando il condominio o, meglio l’assemblea dei condomini non provvede) va rigettata quando l'assemblea condominiale abbia provveduto, in pendenza del giudizio camerale, e, comunque, prima della data del deposito del relativo decreto, a rieleggere o nominare un amministratore fiduciario.

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LA RIPARAZIONE DEI FRONTALINI NEI BALCONI

Il Tribunale civile di Milano, con sentenza n° 4241 del 26 marzo 2003, ha affermato che i frontalini e gli intradossi, elementi decorativi dei balconi, hanno una funzione estetica rispetto all'intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono parti comuni dell'edificio, di conseguenza la spesa per la loro riparazione va ripartita fra tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

 

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PER LE INFERRIATE ALLE FINESTRE, PREVALE SEMPRE L’ESIGENZA DI SICUREZZA

 

L’importante pronuncia della Corte d’Appello di Milano del 14/04/1989

 

Uno dei motivi frequenti di litigio nei nostri condomini riguarda l’installazione delle inferriate alle finestre da parte di alcuni condomini, per prevenire fenomeni criminali di furto. Il problema si pone in quanto l’installazione di tali opere può alterare, a detta degli amministratori o di terzi, il decoro dell’edificio oppure perché sono diverse da quelle montate precedentemente nel condominio stesso. Come risolvere tale problema? Noi, come sempre, consigliamo, prima di effettuare tali installazioni, di consultare il regolamento condominiale. Se nulla dispone, è possibile fare ricorso ad una sentenza della Corte d'appello di Milano del 14 aprile 1989 (che in tale questione costituisce ottima “fonte del diritto”) la quale cita “…che l'installazione di inferriate alle finestre deve ritenersi in genere legittima, anche qualora cagionasse un pregiudizio economicamente valutabile, rispetto ad esso prevale l'interesse dei singoli condomini a tutelare i loro beni e le proprie persone.” Per poter prevenire tali contrasti, comunque, si consiglia un’assemblea per poter fissare regole comuni e certe. Verba volant, scripta manent!

 

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 IL PROBLEMA DELLE PARTI COMUNI NEI  SUPERCONDOMINI

Come ci regola nei casi di manutenzione

 Esistono, talvolta, problemi di referenza, per così dire, nel caso dei supercondomini. Questi ultimi sono costituiti, spesso, da più corpi fabbrica o, addirittura, da un solo corpo fabbrica ma con scale diverse. L’amministrazione del singolo stabile o della singola scala spetta, ognuna, ad un singolo amministratore. Il problema si pone per le cose comuni. Ad esempio supponiamo che ci sia un giardino comune infestato da parassiti che rovinano le piante oppure un cancello, comune a tutti e tre gli stabili o a tutte e tre le scale, rotto. A chi spetta la manutenzione? Chi dei tre amministratori (se l’amministrazione è disgiunta) dovrà intervenire?

L’amministratore, intanto, deve, in base all’art. 1130 c.c. comma 2°, disciplinare l'uso delle cose e le prestazioni di servizi nell'interesse comune in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. Ci possono essere limitazioni stabilite dal regolamento condominiale di natura contrattuale, in quanto l'art. 1130  è derogabile dalle parti condominiali.

In ogni caso, comunque,  l’amm.re potrà intervenire a sue spese, nel caso del cancello rotto, per evitare che estranei penetrino nel condominio e facciano danni, oppure dare diserbanti nel caso del giardino investito dai parassiti. Si tratta pur sempre di apportare operare nell'interesse comune dei condomini.  Stabilito questo, se l’amministrazione è disgiunta, è necessario che i tre amministratori si mettano d’accordo oppure sia prevista la figura di un superamministratore che sovrintenda gli altri tre. Quindi i tre amministratori dovranno rispondere nei confronti dell’amministratore unico.

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TERRAZZI ESTERNI: SPAZIO ALL’AUTONOMIA PERSONALE

I lavori ammissibili

 Sul proprio terrazzo è possibile svolgere tutti i lavori possibili a prescindere dall'autorizzazione all'assemblea condominiale. Ci sono, però, regole da rispettare: prima di tutto c'è l’obbligo al rispetto della proprietà comune. Inoltre non deve essere minacciata la stabilità e la sicurezza dell'immobile. Non è possibile, poi, installare una veranda nel caso in cui la distanza tra l'opera e la proprietà altrui sia inferiore al metro e mezzo. Contro gli abusi c'è il ricorso al giudice da parte dell'amministratore del condominio.  A proposito della chiusura stabile di terrazze o balconi, diviene necessaria la concessione edilizia. Questo vale per tutti i casi in cui si presenti l'esigenza di dover chiudere una struttura aperta. Sono considerate strutture stabili quelle metalliche con vetro od affini. Dopo la domanda di concessione inviata al Sindaco, gli uffici valuteranno se l'edificio può ammettere la presenza di tale tipo di struttura. La decisione viene presa sulla base non di valutazioni estetiche, ma nel rispetto delle norme che regolano altezza, volume, superficie ed estetica. Per quanto riguarda, poi, l’installazione di antenne ed accessori sul terrazzo esterno, qualora la maggioranza dei condomini intenda installare un’antenna televisiva centralizzata e un condomino (o un abitante dello stabile) voglia, invece, installare un’antenna autonoma, secondo una sentenza del 1985 “…l’assemblea dei condomini può vietare tale seconda installazione solo se la stessa pregiudichi l’uso del terrazzo da parte degli altri condomini o arrechi comunque un qualsiasi altro pregiudizio apprezzabile e rilevante ad una delle parti comuni. Al di fuori di tali ipotesi, una delibera che vieti l’installazione deve essere considerata nulla, con la conseguenza che il condomino leso può fare accertare il proprio diritto all’installazione stessa, anche se abbia agito in giudizio oltre i termini previsti dall’art. 1137 cod. civ. o, essendo stato presente all’assemblea, senza esprimere voto favorevole alla delibera, non abbia manifestato espressamente la propria opposizione alla delibera stessa. * Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1985, n. 5399, Acinapura c. Cond. via Colli.

 

 

 

 

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LE SPESE DI RIPARTO DEI BALCONI

Come si ripartiscono le spese per il rifacimento dei balconi? Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale (per intenderci il condomino del piano di sotto), nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Per quanto riguarda la riparazione della copertura dell'edificio, vale a dire il lastrico solare,  vengono seguiti criteri diversi. Se è condominiale partecipano tutti per in base ai millesimi di proprietà.. Se di un solo condomino, 1/3 della spesa all'unico proprietario, 2/3 divisi tra quelli ricoperti dal tetto o lastrico. Discorso diverso per le balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti devono essere pagati dal condominio secondo i millesimi di proprietà. Anche la manutenzione straordinaria dei balconi a castello (quelli incassati nel perimetro dell'edificio) spetta al condominio. Così vale per gli interventi sulla trave portante interna, sempre secondo i millesimi di proprietà Gli interventi sul pavimento del ballatoio a castello spettano ai proprietari del balcone al 100%. Gli interventi sul sottofondo del balcone a castello sono competenza dei proprietari del balcone al piano di sotto al 100%. La manutenzione dei parapetti del balcone spetta al 100% ai proprietari singoli. Il rifacimento dei frontalini dei balconi,  sebbene di proprietà privata,deve essere sostenuto dall'intero condominio in quanto l'aspetto estetico e il decoro architettonico dell'intero edificio costituisce, secondo il legislatore, un bene comune. Gli interventi di riparazione della copertura o di impermeabilizzazione di uno stabile formato da lastrico solare non accessibili o accessibili da tutti, sia per la manutenzione ordinaria che straordinaria sono spettanza del condominio secondo i millesimi di proprietà.Per quanto riguarda i lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino, la manutenzione ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario dell'appartamento di sotto per infiltrazioni d'acqua spettano per 1/3 proprietario singolo e per 2/3 a carico dei condomini che sono proprietari degli appartamenti sottostanti. Il calcolo per la ripartizione dei 2/3 viene fatto in base ai millesimi di proprietà (secondo quanto previsto dall'articolo 1126). Per la manutenzione di terrazze a livello la ripartizione delle spese di intervento è la seguente: 1/3 spetta al proprietario singolo, mentre 2/3 sono dovuti dai condomini coperti dalla terrazza. In questo caso il calcolo della ripartizione viene effettuato sui millesimi di proprietà riparametrati.

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IL CONDOMINIO PUÒ VIETARE LA COSTRUZIONE DI UNA TERRAZZA "A TASCA"

La Corte d'Appello di Firenze, Sezione I, ha emesso una sentenza, la n. 1591 del 4 novembre 2005,  importante sotto due profili. La Corte afferma che la trasformazione in terrazzo di parte del tetto (se ne vedono parecchie in giro!) di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l'annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima.  L’importanza di tale provvedimento scaturisce dal fatto che da un lato le innovazioni devono essere sempre adottate all’unanimità dai condomini, dall’altro non ogni opera sul tetto è permessa. Infatti i terrazzi cosiddetti “a tasca” non possono essere realizzate dai condomini che non hanno l’appartamento sotto il tetto. Rimane, comunque, il fatto che l'occupazione in via permanente e stabile, da parte di un condomino, del tetto dell'edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, non rientra nella previsione dell'art. 1122 c.c., concernente le opere attuate nel piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva, bensì integra tipica attività innovatrice vietata dall'art. 1102 c.c. se non autorizzata dagli altri condomini.

  

LAVORI DI RIFACIMENTO PARAPETTI DEI BALCONI DI UN EDIFICIO CONDOMINIALE

Trib. civ. Roma, sez. V, 24 novembre 2004, n. 31717

I parapetti dei balconi di un edificio condominiale costituiscono parte integrante della facciata dell'immobile, concorrendo al decoro della facciata stessa. Pertanto, i lavori di rifacimento di tali parti devono considerarsi lavori interessanti le parti comuni dell'edificio con conseguente riparto della relativa spesa tra tutti i condomini, sulla base della tabella di proprietà.

 

 

VOTO DI UN CONDOMINO CONTRARIO ALLA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI

Trib. civ. Roma, sez. V, 13 dicembre 2004, n. 33229

La delibera assembleare, adottata a maggioranza ma con il voto contrario di un condomino presente, con cui venga disposta la modifica delle tabelle millesimali, deve ritenersi inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile in ogni tempo. Né può attribuirsi rilevanza al comportamento concludente del medesimo condomino, il quale, successivamente alla predetta delibera, abbia manifestato costantemente nel tempo la volontà di accettare l'applicazione delle nuove tabelle mediante il pagamento dei relativi oneri condominiali. Invero, ciò che rileva è unicamente il comportamento dissenziente espresso dal condomino in assemblea, atteso che, in presenza di esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che prevalga sulla prima.

 

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LE SPESE DI RIFACIMENTO DEI FRONTALINI DEI BALCONI

 

Cass., Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241

Una recente sentenza ha stabilito che “Il condomino ha l'obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile.

 

 

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TESTIMONIANZA E CONDOMINI

Cass., sez. II, n. 17925 del 23/08/2007

Nella controversia tra condomini avente ad oggetto la riscossione delle quote per la gestione della cosa comune, i condomini, in quanti parti interessate al giudizio, sono incapaci di rendere testimonianza.

 

 


 

 





Commenti su questa pagina:
Commento di preelveInepay( johnydanieljmail.net ), 03.10.2013 22:06:16:
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Commento di Bertoldi Monica( monicabertold77hotmail.it ), 22.04.2013 21:15:36:
Possiedo una terrazza privata al piano terra, ha una struttura in ferro con del glicine che ovviamente perde le foglie, certi inquilini si lamentano che queste cadono negli orti e sporcano, controllo lo scarico che non si in- tasi e provvedo a pulire il cortile se le foglie vanno gių nel scivolo dei garages. Possono crearmi dei problemi i condomini? Grazie, cordiali saluti. Bertoldi

Commento di paolo( paolobruno17gmail.com ), 02.10.2012 20:50:41:
salve volevo sapere se ad un terrazzo condominiale non si puo accedere ma solo se si passa dalla casa del l'inquilino del'ultimo piano praticamente solo lui puo accedere e fra l'altro ne usufruisce solo lui con giardini verande ecc.a me in caso di lavori al terrazzo spetta pagare o no grazie



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