In condominio
  Finestre ed infissi
 

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 LA ZANZARIERA ED IL DECORO ARCHITETTONICO DELL'EDIFICIO

La Cassazione interviene ancora in materia di decoro architettonico. Nell’ambito di condomini di edifici, le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà. A questo proposito si possono consultare le sentenze Cass. 6.10.1999 n. 11121; Cass. 16.10.1999 n. 11692; Cass 25.10.2001 n. 13164; Cass. 7.1.2004 n. 23. Con sentenza n. 8883 del 29 aprile 2005 la Cassazione stabilisce che é valida la delibera condominiale che proibisca ad un condomino l'installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una “zanzariera” che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell'appartamento) risulti immediatamente visibile dall'esterno, e lesiva del decoro architettonico dell'edificio. L’amministratore condominiale è legittimato a far valere in giudìzio le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà esclusiva, allorché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed alla abitabilità dell'intero edificio. A questo proposito vedi ancora le sentenze della Cassazione del 23.10.1990  n.10288 e del 6.8.1999 n. 8486.

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LA TUTELA DEL DECORO ARCHITETTONICO DI UN EDIFICIO CONDOMINIALE.

Con sentenza n. 17398/2004, la Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di condominio degli edifici in rapporto al decoro architettonico dandone una definizione a mio avviso chiara, […]allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia […]ed affermando altresì che il decoro architettonico è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia, ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento - del tutto opinabile - del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a qualcuno gradevole.

 questioni burocratiche

 PER AVERE UN CERTIFICATO DI AGIBILITA’…

 Quali sono le modalità per ottenere un certificato di agibilita’? E’ necessario, innanzitutto, affidare l’incarico ad un tecnico il quale effettuerà tutte le verifiche necessarie (corrispondenza ai progetti presentati a suo tempo in Comune, normative tutte rispettate, adeguamento di impianti per il rilascio delle certificazioni di conformità di tutti gli impianti, ecc.) e provvederà a certificare l'abitabilità (in passato tale certificazione era rilasciata dal sindaco, oggi a provvedere sono i professionisti privati). Per chi ne è privo si rischia il pagamento di una multa. Qual è, tuttavia, il motivo della mancanza di un certificato d’agibilità? Spesso accadeva che i costruttori, in anni passati, si dimenticassero di chiedere tale documento. Ma potrebbe anche essere accaduto che:

a) la richiesta è stata presentata anni fa ma mancavano documenti e quindi bisogna, ora, integrare ciò che manca; b) si presenta solo ora la richiesta che va, comunque, corredata dei vari documenti richiesti dall'Art.25 del DPR 380/2001: collaudo, certificazione del tecnico, dichiarazioni di conformità impianti e altri documenti che ogni Comune può richiedere in seguito, a documentazione completa. Alla fine della procedura, in ogni caso, il Comune rilascerà il certificato di agibilità o, decorsi 60 giorni senza che il comune abbia richiesto documentazione integrativa, l'Agibilità  può essere autocertificata.

 questioni condominiali

QUANDO LE TABELLE NON SONO PIU’ GIUSTE

 Fin quando le tabelle millesimali sono in vigore, esse si continuano ad applicare anche se ne è in corso la revisione. Nel senso che la richiesta di revisione non ostacola le decisioni sulle spese e la loro modalità di riparto. Infatti non basta dire che una tabella non sia più rispondente ai volumi delle unità per rifiutare ogni prestazione che su essa si basi. Non è detto però che un’istanza di revisione sia tranquilla; da essa, infatti, potrebbe nascere un contenzioso. In tal caso, le spese legali si divideranno tra tutti i condomini, a parte coloro che si sono dissociati in sede di assemblea. Altro problema riguarda il momento a partire dal quale le tabelle entreranno in vigore. Un periodo opportuno potrebbe essere l’inizio dell’anno, anche per una comodità, per così dire, “contabile” e cioè considerare l’anno solare dall’01/01 al 31/12. Se, nel frattempo, sono state già affrontate spese sulla base della tabella revocata, sarà possibile effettuare il conguaglio sulla base della nuova tabella.

                                            Condominio

 

 

 

LESIONE AL DECORO ARCHITETTONICO A SEGUITO DI OPERE INNOVATIVE

Cassazione Civile, sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851

In tema di condominio, per decoro architettonico del fabbricato condominiale, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità; pertanto è evidente che, una volta accertata la lesione di tale decoro architettonico a seguito di opere innovative, nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale.

  questioni condominiali

                  GRAFFITI: NO GRAZIE!!

 Cosa fare quando una bella mattina si scopre... 

I graffiti murali sono ormai di moda:tutti i muri ne sono pieni, compresi quelli condominiali; quali problemi pone la ritinteggiatura della facciata? La spesa è da considerare opera di manutenzione straordinaria; in base all’art. 1135 del Codice Civile l’assemblea, anche a maggioranza semplice, può decidere di dare corso al ripristino delle facciate. Le spese sono, però, spesso rilevanti: come operare? La decisione di eliminare i graffiti compete al proprietario quando l’appartamento è in affitto; in ogni caso per cancellare i graffiti è opportuno rivolgersi al giudice, soprattutto quando è la minoranza assembleare a non volerli. I graffitti, che siano più o meno belli, potrebbero ledere il decoro dell’edificio. Ci si può mettere d’accordo tra locatore ed inquilino, nel senso di dividersi l’onere? Tutto è possibile, ma attribuendo anche una parte delle spese all’inquilino,  in quanto manutenzione straordinaria, si attribuirebbe un vantaggio illecito al proprietario, in base agli ultimi orientamenti della Corte di Cassazione





Commenti su questa pagina:
Commento di santoro carmelo( santorocarmelogenie.it ), 27/06/2010, alle 10:48 (UTC):
Buongiorno, ho un problema da risolvere: ho comprato una villetta unifamiliare, sita in un complesso di altre 6 abitazioni.Al momento dell'acquisto era allo stato rustico, che ho completato, facendo alcune modifiche interne, rispetto all'originario progetto. Orbene, per un errore di misura, tre porte finestra, del piano superiore, risultano essere di 20 cm più piccole rispetto alle misure di progetto, e quindi delle altre abitazioni.Entra comunque nel parametro del 9% della superficie del singolo vano, anzi a dire in vero è in disavanzo di 40 cmq.Ora, qualche condomino, geloso della mia abitazione, per ovvi motivi, ineranti alla tipologia di costruzione, ha misurato la larghezza degli infissi, portandola a conoscenza dei condomini, i quali tramite amministratore, che io sconosco, hanno ingiunto al proprietario, " non hio ancora fatto il rogito", di modificare il tutto ed uniformarsi agli altri.Ripero non ho in alcun modo modificato il prospetto esteriore dello stabile, c0'è solo questa differenza di centimetri nelle tre aperture. Cosa devo fare, devo buttare giù tutto, e rifarlo oppure qualche legge mi permette di lasciare tutto some si trova. In questo caso il direttore dei lavori è tenuto a fare una DIA', è in suo potere? Grazie per la risposta. Cordialmente Caremelo SANTORO



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