In condominio
  Parti comuni I parte
 

 questioni condominiali       

         I LAVORI  NELLA COSA COMUNE

 Un problema frequente nei nostri condomini

 Nella realtà sovente si presenta il caso di un comproprietario che voglia effettuare dei lavori sulla cosa comune,per trarne,chiaramente,una sua particolare maggiore utilità.Per poter procedere all’esecuzione delle opere è necessario il consenso anche degli altri comproprietari? L’interrogativo costituisce l’oggetto di molte vertenze giudiziarie. La Corte di Cassazione (sent.n.1637 del 4.3.1983) ha precisato che il condomino di un edificio,essendo comproprietario di alcune parti comuni dell’edificio e non della sola parte di esso corrispondente alla sua esclusiva proprietà,può apportare alla cosa comune,senza bisogno del consenso degli altri comproprietari,tutte le modifiche che gli consentono di trarre una sua particolare utilità aggiuntiva a quella degli altri condomini,ma ad una condizione:che non venga alterata l’utilità degli altri condomini e la normale destinazione della cosa comune. 

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L’ AMMINISTRATORE E LE SPESE ANTICIPATE

L’amministratore uscente che reclami nei confronti del condominio un credito da anticipazioni per spese indifferibili e necessarie, deve dimostrare che il rendiconto consuntivo indicante tali somme sia stato approvato dall’assemblea, non bastando allo scopo la sottoscrizione del nuovo amministratore apposta in calce al verbale di passaggio delle consegne in cui sia stata verificata l’esistenza delle anticipazioni. Tale sottoscrizione vale – infatti – come mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. in danno del condominio. E’ quanto stabilito dal Tribunale di Roma, Sezione V, con sentenza n. 13413 del 13 giugno 2005

condominio

EQUO CANONE E PERDITA DELL'AVVIAMENTO

Per chi è alle prese ancora con la legge dell’equo canone n. 392 del 1978 che sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, c’è una pronuncia della Cassazione Civile (sentenza n° 12320 del 10/06/2005) sull’art. 79 (che mira ad evitare che, al momento della stipula del contratto, le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore) secondo la quale il citato articolo non impedisce che, al momento della cessazione del rapporto, le parti addivengano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla compensazione da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 34 della stessa legge con un suo debito.

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IL DIRITTO DEL SUBCONDUTTORE

La Corte di Cassazione, con sentenza n° 19310 del  3 ottobre 2005, ha stabilito che il subconduttore ha il diritto di conseguire il pagamento della indennità dal conduttore-sublocatore, il quale, a sua volta, ha titolo per ottenere l’indennità dovuta dal locatore. Ciò a prescindere da ogni eventuale ulteriore rapporto instaurato tra sublocatore e subconduttore, sia perché tale circostanza non ha rilievo secondo la vigente normativa, sia perché il contatto diretto con il pubblico, contemplato dall’art. 35 della legge n. 392/78, è da ritenersi corrente tra il predetto pubblico degli studenti e dei consumatori e l’immobile in questione. Per ogni altra informazione leggere la legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 35.

 

ADEGUATEZZA IMMOBILE, VERIFICA A CARICO DEL CONDUTTORE

La Corte di Cassazione, con sentenza  n° 9019/2005 ha stabilito che, una volta stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un uso determinato, spesso, per esempio, non abitativo, è a carico del conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività concordata nonché adatte a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative

 condominio

 PRELAZIONE E RISCATTO PER GLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO  .

Il mancato rispetto della prelazione urbana prevista a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione, ha come effetto, nel caso di vendita del bene locato, non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del conduttore originario, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con Sentenza n° 410 del 12 gennaio 2006. La pronuncia, quindi, che decide sull’esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento; il diritto di riscatto, una volta esercitato, non si trasferisce al successivo cessionario del contratto di locazione.

  condominio

                              I CANI IN CONDOMINIO 

Ecco una sentenza importante per quanto riguarda il problema dei caniin condominio. In sostanza, se i cani in condominio abbaiano troppo forte, potrebbe essere invocata una repsonabilità anche se disturbano un solo vicino. A dirlo è la Cassazione – Sezione prima penale (up) – con sentenza 8 luglio-13 settembre 2004, n. 36241. Non ha importanza se a lamentarsi per i latrati dei cani e' un solo vicino. A fare scattare la responsabilita' del proprietario dell'animale, infatti, non e' ''l'effettivo raggiungimento di plurime persone'', ma la ''potenzialita' diffusiva'' dell'abbaiare dell'animale.

  assicurazioni

 ASSICURAZIONI: POLIZZA GLOBALE FABBRICATI DA RIVEDERE

Il Giudice di Pace di Bologna, con sentenza n. 1312 del 6/4/04, ha stabilito un principio importante in tema di  assicurazioni fabbricati. E’, infatti, nulla la clausola di un contratto di assicurazione del ramo "polizze globali fabbricati", che subordini l’indennizzo delle spese per la cosiddetta "ricerca guasto" alla sottoscrizione di apposita clausola e al pagamento di un premio aggiuntivo. In effetti esiste già un articolo del Codice Civile (art. 1914 c.c.) in base al quale già l’assicurato ha un "obbligo di salvataggio", cioè di adoperarsi per arrestare gli effetti del sinistro ed evitare che arrivi a conseguenze più gravi. Tale previsione è posta come inderogabile dall’ art. 1932 c.c. L’assicurato, quindi, già adempie all’obbligo di salvataggio quando scopre l’ evento dannoso e si appresta a sostenere spese per ricercarne l’ origine. Nessuna clausola va dunque aggiunta e, laddove, avvenisse, andrebbe sostituita dall’art. 1914 c.c.

  condominio

LA SERVITÙ DI PASSAGGIO

TRIBUNALE DI MILANO Sez. VIII, 5 gennaio 2005, n. 53

In tema di servitù di passaggio, è legittimo l'esercizio della facoltà, da parte del proprietario del fondo servente, di apporre una sbarra elettrica controllata da tessera magnetica per impedire l'accesso ai non aventi diritto, pur se dall'esercizio di tale diritto possano derivare disagi minimi al proprietario del fondo dominante in relazione alla pregressa modalità di transito, in tal caso incombendo sul proprietario del fondo dominante, al quale pure sia consegnata la relativa tessera magnetica, l'onere di dimostrare in concreto l'aggravamento o l'ostacolo all'esercizio della servitù.

condominio

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E PARTECIPAZIONE OBBLIGATORIA AD UN CONSORZIO

Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.06.2007 n° 14332

Le clausole del regolamento condominiale non possono prevedere anche ai futuri acquirenti degli appartamenti la partecipazione obbligatoria ad un consorzio di urbanizzazione del complesso residenziale, per violazione del principio di tipicità delle obbligazioni propter rem. La giurisprudenza afferma che il regolamento, redatto dal costruttore e trascritto, è opponibile a tutti gli acquirenti proprio perché le obbligazioni in esso contenute sono qualificate propter rem. Al di fuori di tale materia, le clausole contenute nei regolamenti di condominio non possono costituire obbligazioni a carico dei successivi acquirenti.

  condominio

I VOLUMI TECNICI SONO PARTI COMUNI

Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4528

I c.d. volumi tecnici, contengono sia gli impiantì tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori,..) o altri beni comuni (quale il vano scale) ovvero sono altrimenti destinati all'uso comune. Sono da considerare, quindi, beni comuni ai sensi dell'art. 117 c.c.; in caso, quindi, di divisione dell'edificio cui detti spazi accedono, essi, in mancanza di espressa pattuizione contraria, restano ricompresi tra i beni comuni anche se l'atto di divisione abbia elencato dettagliatamente le (altre) parti comuni omettendo di inserire nella elencazione alcune di esse, come i volumi tecnici, che restano comuni per definizione in virtú della loro naturale destinazione e della loro connessione materiale e strumentale all'uso o al servizio delle singole parti dell'edificio e che, anche grazie alla non suscettibilità di separato ed autonomo godimento, instaura un vincolo di accessorietà tra le dette cose o beni e le parti di proprietà esclusiva, quando il titolo non disponga altrimenti, e tale vincolo costituisce il fondamento giuridico per l'attribuzione ex lege sugli stessi beni del diritto di condominio.

amministratore

 AUTORIZZAZIONE PER L’AMMINISTRATORE IN TRIBUNALE

Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2003, n. 8520

In tema di condominio di edifici, colui che agisce in giudizio e in nome del condominio per la tutela delle parti comuni, deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall'art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l'azione contro i singoli condomini o terzi. Tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell'assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l'amministratore e che gli è stato conferito, mandato a promuovere l'azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore, nella qualità di legale rappresentante dell'ente di gestione, non ha l'onere di dimostrare tale veste.

  diritto

AUTOVETTURA INCENDIATA E DANNI ALL’IMMOBILE

 Pronuncia del Giudice di Pace di Caltanissetta, 20 dicembre 2004, n. 783

Quando i veicoli sono parcheggiati su una strada pubblica, si considerano come fossero in circolazione. Di conseguenza i danni provocati ad un immobile a causa delle fiamme propagatesi dall'incendio non doloso di un auto in sosta,  sono risarcibili dalla Compagnia che assicura il veicolo per la r.c.a., indipendentemente dall'esistenza di una clausola di incendio e furto. Un veicolo fermo, quindi, procura, comunque, danni (ad esempio perché si sfrena o s’incendia, come in questo caso) e genera risarcimento da parte della Compagnia Assicuratrice.

diritto

 NOTIFICAZIONE A MANI DEL PORTIERE DI CONDOMINIO

Pronuncia della Corte di Cassazione, Sez. III, 11 gennaio 2005, n. 366

Un portiere di un condominio a cui viene notificato un atto, in qualità di «addetto» alla ricezione, dichiaratosi delegato direttamente dal destinatario, e in tale veste risulti indicato sull'originale che riporta la relazione dell'ufficiale giudiziario, senza altri riferimenti alle sue funzioni derivanti dall'incarico di portierato, si può definire come fattispecie in cui ricorre la presunzione legale della qualità dichiarata. Per vincere tale presunzione è necessaria una prova contraria da fornire da parte del destinatario.
In mancanza di tale prova si applicherà perciò, in tema di adempimenti, la disciplina prevista dal secondo comma dell'articolo 139 del c.p
.c. e non quella «speciale» fissata dal quarto comma della stessa disposizione, relativa alla notificazione a persone diverse dal destinatario.

  condominio

CONDOMINIO E PRESUNZIONE DI PARTI COMUNI

 ART. 1117 C.C e Cassazione civile , sez. II, sentenza del 16.04.2007 n° 9093

In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all'uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell'edificio comune, risultante dall'attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, fanno presumere la condominialità, a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni i essi.

novità fiscali

 AL VIA IL CATASTO VIA INTERNET

 Con decreto del 4.5.2007 - pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 10 maggio -  l’Agenzia del Territorio ha stabilito che è possibile, anche per i singoli cittadini, consultare gratuitamente, tramite Internet, la banca dati catastale e, con il pagamento delle relative imposte, quella ipotecaria. Lo prevede un decreto del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 4 maggio 2007 che stabilisce le nuove modalità di accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale. In base alle nuove disposizioni,  dal 10 maggio sarà possibile accedere, attraverso il sito internet dell’Agenzia, direttamente e gratuitamente, alle informazioni catastali relative al classamento e alla rendita degli immobili (indicando obbligatoriamente gli estremi di identificazione catastale). Dal 1° giugno l’accesso diretto, previo accreditamento del richiedente attraverso il sistema di autenticazione di “fisco on line” dell’Agenzia delle Entrate, consentirà, di conoscere l’elenco dei beni immobili intestati ad un soggetto. Sempre dal 1° giugno, l’accesso diretto, da parte del
singolo utente, per la consultazione della banca dati ipotecaria è consentito tramite la registrazione, in via sperimentale, al servizio “Porta dei Pagamenti” di Poste Italiane S.p.A. Dal primo gennaio 2008, poi, entrerà in vigore la nuova disciplina relativa alle convenzioni, con professionisti ed enti, per l’accesso alle banche dati catastali ed ipotecarie che prevede l’abolizione del canone annuo
, il versamento una tantum della somma di 200 euro a titolo di rimborso spese e della somma di 30 euro annuali per ogni password utilizzata

                               LA DETRAZIONE DEL 55%

 Una circolare chiarisce la disciplina delle agevolazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici previste della Finanziaria 2007
La Circolare 36/E del 31 maggio 2007 con la quale l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alla detrazione del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, prevista dai commi 344-345-346 e 347 della Finanziaria 2007. L’agevolazione – si legge nella Circolare – consiste nel riconoscimento di una detrazione d’imposta nella misura del 55% delle spese sostenute entro il 2007, da ripartire in tre rate annuali di pari importo, entro un limite massimo di detrazione fruibile, stabilito in relazione a ciascuno degli interventi previsti. La legge Finanziaria fa riferimento
alle modalità previste per le ristrutturazioni edilizie (il comma 348 richiama l’art. 1 della legge 449/1997 e il relativo decreto di attuazione 41 del 18 febbraio 1998). Sono diverse invece l’entità dell’importo detraibile e le procedure, specificamente previste in ragione della rilevanza assunta nell’attuale contesto, nazionale e sopranazionale, dalla questione energetico-ambientale.
Il quadro normativo di riferimento è completato dal DM 19 febbraio 2007 che richiama le normative tecniche e fiscali rilevanti ai fini dell’agevolazione. In particolare, il DM fa riferimento al Dlgs 192/2005 integrato con il Dlgs 311/2006 e, e, relativamente agli adempimenti, al decreto n. 41 del 18 febbraio 1998, attuativo della legge 449 del 1997 in materia di detrazione per le spese
di ristrutturazione edilizia. Tuttavia – spiega l’Agenzia – alcuni degli adempimenti previsti da quest’ultimo provvedimento non sono stati richiamati in quanto non ritenuti necessari per la attuazione della specifica finalità cui l’agevolazione è diretta. La detrazione del 55%, finalizzata ad incentivare l’adeguamento del patrimonio edilizio a specifici standard di risparmio energetico, è rivolta a tutti soggetti residenti e non residenti a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari.

  questioni condominiali

                    I  RUMORI MOLESTI

 Torniamo, ancora, sull’argomento “rumori”.

 Nell’edizione dell’Informaimmobiliare del 07/03/2002, avevo citato la Sentenza della Corte d’Appello n° 2444 del 06/12/2001, in base alla quale una persona può essere danneggiata dai rumori molesti del vicino, secondo un concetto di danno esistenziale. Per poter, però, concretamente far valere tale danno e quindi tutelare la propria salute mentale, è necessario, comunque, servirsi sempre di un legale. Con l’aiuto di quest’ultimo, sarà possibile rivolgersi ad un giudice che valuterà il grado di tollerabilità dei rumori, avvalendosi anche di un perito.

  LA FORMA DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

 

 

 

La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam. Tale obbligo si desume dal Codice Civile il quale prevede, all’art. 1138, la trascrizione del regolamento nel registro, già prescritto dall'art. 71 delle disp. di att. del C.c.. Esiste poi l'art. 1136 C.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore, mentre, per quanto riguarda le clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condòmini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condòmini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condòmini. Ne discende che
il requisito della forma scritta ad substantiam deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condòmini. Per approfondire l’argomento, vedi la sentenza della Corte di Cassazione n° 18665 

DELIBERAZIONI - ESECUZIONE DI OPERE STRAORDINARIE ALL'EDIFICIO PRIMA DELLA VENDITA DI UNITÀ IMMOBILIARI

Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141

La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese.

 

LA SOPRAELEVAZIONE E IL  DIRITTO ALLA RIDUZIONE IN PRISTINO

Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2006, n. 22224

Non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino, la sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edifico da parte del condomino che ne sia proprietario, nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni del c.c. in materia di proprietà edilizia.

 

condominio

 

LA PROPRIETA’ DEI MANUFATTI COMUNI

Cass. civ. sez. II, 14 Marzo 2008 , n. 7043

In assenza di un titolo contrario, devono ritenersi comuni tutte le pareti del manufatto che costituiscono la prosecuzione verticale dei muri del piano sottostante di proprietà comune.
In aggiunta, devono considerarsi condominiali le facciate del manufatto in relazione alla loro destinazione, avendo necessariamente la funzione di reggere il solaio ritenuto di proprietà comune. Al riguardo, la Corte ha formulato il seguente principio di diritto: "Per stabilire l’appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l’esistenza del titolo contrario".

 

condominio

 

LO SCAVO DEL SOTTOSUOLO CONDOMINIALE

Cass. civ. sez. II, 09 marzo 2006, n. 5086

Il principio sancito dall'art. 840 c.c., secondo cui «la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino», non è applicabile nei condomini, poiché «il suolo su cui sorge l'edificio», per il disposto dell'art. 1117 c.c., è «oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani». Che cosa poi debba intendersi per «suolo su cui sorge l'edificio», è stato chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, nel senso che si tratta della superficie su cui insiste immediatamente la parte infima dello stabile, ossia l'area, delimitata orizzontalmente dalle proiezioni delle mura perimetrali, sulla quale poggia il pavimento del piano più basso, sia che questo emerga in tutto o in parte dal terreno circostante, sia che si trovi più in profondità, in modo da risultare completamente interrato, sicché in ogni caso non è consentito al proprietario di quel piano (o di una sua porzione) estendere verticalmente il suo dominio, appropriandosi il corrispondente sottosuolo, il quale costituisce anch'esso una delle «parti comuni dell'edificio». Ne consegue, quindi, che per poter effettuare qualsiasi scavo finalizzato al maggior godimento della propria unità immobiliare, il proprietario esclusivo del piano più basso del condominio deve avere o un titolo attributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo oppure il consenso unanime di tutti i condomini.

 

 

 

condominio

LA DELIBERA ASSEMBLEARE REVOCATA

Trib. civ. Salerno, 15 dicembre 2007

È inaccoglibile il ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto al fine di ottenere la revoca dell'esecuzione di una delibera assembleare di un condominio (nella specie, di soppressione del servizio di riscaldamento centralizzato), nel frattempo non impugnata e perciò efficace, sia per l'esistenza del rimedio (anche cautelare, mediante sospensione) tipico di cui al comma 2 dell'art. 1137 c.c., sia perché altrimenti capace di attuare un sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non di mera legittimità, ma esteso fino alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, rivelandosi idoneo a coartare la stessa secondo obiettivi di presunta opportunità.

condominio

LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO DI EDIFICI

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 23/01/2008, n. 1460

La domanda di scioglimento di un condominio deve essere avanzata necessariamente nei riguardi di tutti i condomini, mentre l'amministratore deve ritenersi carente di legittimazione passiva (in quanto l'amministratore è privo di un diritto all’interno del condominio, mentre l’assemblea ha solo l’autorità di accettare, al di fuori del giudizio, la richiesta di scioglimento). Secondo la S.C. lo scioglimento del condominio determina la perdita del diritto di proprietà su talune cose, servizi ed impianti da parte di alcuni dei partecipanti al condominio originario, con conseguente modificazione proporzionale del diritto di godimento sulle cose comuni e del correlativo obbligo di partecipazione alle spese.

 

Impianti domestici

CHIARIMENTI SULLA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI

Pubblichiamo un pezzo tratto da Il Sole24Ore del 29/03/08 in tema di sicurezza impianti

Continua l'opera interpretativa del ministero dello Sviluppo economico sui dubbi sollevati dal decreto sulla sicurezza degli impianti (Dm 37/08, in vigore da giovedì scorso), mediante il sistema della risposta a quesiti: prima a quelli degli organi di informazione, poi a quelli delle Camere di commercio, ora a quelli di Confedilizia (si veda il testo a parte).
Dopo le prime risposte (si veda «Il Sole 24 Ore» del 20 marzo) nelle quali lo Sviluppo economico si era dimostrato indubbiamente rigido e che avevano sollevato allarme tra gli operatori del mercato immobiliare, i toni del ministero sono ora concilianti e finalizzati alla semplificazione. Probabilmente, messe alla prova delle situazioni concrete, le norme del decreto si sono rivelate penalizzanti e dunque sono ora oggetto di un ammorbidimento in sede di interpretazione.
Un esempio si ha anche dalle risposte date a Confedilizia: affrontando infatti il tema dei rapporti tra locatore e conduttore e l'obbligo di consegna della dichiarazione di conformità, il ministero dice ora che si tratta di un obbligo derogabile. E che si tratti di un'interpretazione volutamente semplificatrice lo si intuisce dalla lettura dell'articolo 13 del Dm 37. Questa norma, infatti, dopo aver sancito, con riferimento alla certificazione di conformità, che i venditori «in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano al l'avente causa», ma che si può derogare sia all'obbligo di garanzia che a quello di allegazione dei documenti all'atto traslativo, prescrive pure che «copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile».

Se la lettura di questa norma lascia un'indubbia impressione di imperatività circa la destinazione dei documenti all'inquilino, lo Sviluppo economico invece ora osserva: dato che «il testo dell'articolo 13 esplicita la possibilità del venditore e del compratore di accordarsi al fine di derogare al previsto obbligo di consegna della dichiarazione di conformità», anche la consegna dei documenti al conduttore può essere oggetto di rinuncia mediante un accordo tra le parti del contratto di locazione. Insomma, «il locatore e il locatario potranno pertanto accordarsi per evitare la consegna della dichiarazione di conformità».
La deroga all'obbligo di consegna può estendersi anche al progetto, che costituisce parte integrante della dichiarazione di conformità: in linea generale, la dichiarazione di conformità e il progetto sono documenti complementari, in quanto il progetto rappresenta ciò che l'impiantista si propone di realizzare, mentre la dichiarazione di conformità attesta, appunto, l'avvenuta realizzazione dell'impianto secondo il progetto.

 

condominio

 

ALTERARE LO STATO DI FATTO O LA DESTINAZIONE DELLA COSA COMUNE - ESPERIMENTO DELL'AZIONE DI REINTEGRAZIONE

Tribunale di Bergamo – sezione distaccata di Grumello del Monte – Ordinanza 4 ottobre 2007

La Suprema Corte ha, infatti, precisato che nel condominio degli edifici le parti comuni formano oggetto, a favore di tutti i condomini, di un compossesso pro indiviso il quale si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari cui siano collegate materialmente o per destinazione funzionale (suolo, fondazioni, muri maestri, oggettivamente utili per la statica) oppure siano soggettivamente utili nel senso che la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (portone, anditi, scale, ascensore ecc); nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano (e, per traslato, il proprietario) trae da tali utilità, nel secondo caso si risolve nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario ( cfr: Cass., Sez.2, Sentenza n. 16496 del 2005).
Pertanto il possesso delle parti comuni, inteso come esercizio di fatto corrispondente al contenuto del diritto, si atteggia diversamente secondo che le cose, gli impianti ed i servizi offrano una “oggettiva utilità“ o un “utile soggettivo”.
Dalla diversità ontologica tra l’utilizzazione obbiettiva e il godimento soggettivo scaturiscono, pertanto, differenti modalità di esercizio del possesso. Mentre relativamente alle cose suscettibili di godimento soggettivo il possesso si esercita tramite attività personali, nel caso di utilità oggettiva l'esercizio del possesso consiste nel puro fatto che il proprio piano o porzione di piano beneficia senza contrasti delle utilità offerte ( cfr: Sez. 2, Sentenza n. 855 del 26/01/2000).
Ciò premesso, la Corte di Cassazione ha applicato, condivisibilmente, il menzionato affievolimento probatorio soltanto in casi di utilità oggettiva ovvero laddove l'utilità prodotta da talune parti comuni in favore delle unità immobiliari derivava soltanto dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, costituendo, perciò, un risultato oggettivo, indipendente da qualsivoglia attività personale dei condomini ( ad es: suolo su cui sorge l’edificio condominiale, fondazioni, muri maestri, facciate, tetti e i lastrici solari).
In particolare la Cassazione ha precisato che non è necessaria la specifica prova del possesso “di detta parte (riferendosi ad muro di cinta nel quale un condomino aveva aperto varco) quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola” (Cass., Sez. 2, Sentenza n.16496 del 05/08/2005) oppure laddove si tratti di beni che non hanno una autonomia rispetto all'edificio, riferendosi all’eliminazione di una parte del muro comune operata da un condomino ( Cass. 13 luglio 1993 n. 7691) o ancora riguardo al suolo su cui sorge l’edificio che non consente lo svolgimento di alcuna attività personale, ma offre una utilità meramente oggettiva con la conseguenza che il possesso può consistere soltanto nel fatto (oggettivo) di beneficiare del sostegno del proprio immobile (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 855 del 26/01/2000).
Pertanto nel caso di specie, considerate le esposte caratteristiche dell’area in esame – materialmente distinta dal complesso condominiale e non funzionalmente destinata, per le sue caratteristiche, a servire oggettivamente piani o porzioni di piano - appare evidente che il possesso invocato dal condominio non si estrinsechi in alcuna forma di godimento statico del bene che possa beneficiare dell’invocato affievolimento probatorio.

 

 

condominio

 

LA DELIBERA D’APPROVAZIONE DEL PIANO DI RIPARTO DI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CONDOMINIALI

Trib. civ. Roma, sez. V, 18 maggio 2005, n. 11446

La delibera assembleare relativa all'approvazione del piano di riparto di lavori di ristrutturazione condominiali che non contenga alcuna specificazione né in ordine alla natura della spesa, alle singole voci e al suo ammontare e, né in relazione ai criteri di riparto adottati, deve ritenersi nulla.
Ciò perchè si rende impossibile qualsiasi tipo di controllo da parte dei condomini sulla legittimità delle spese addebitate e sulla misura della quota di contribuzione.

 

 

 

 

 

 

 





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Commento di Rino Miscio( s.misciotin.it ), 03/03/2011, alle 14:00 (UTC):
Se un'area condominiale viene utlizzata da attività commerciali si può chiedere da parte dei condomini un indennizzo economico? Grazie



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