In condominio
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 condominio

MULTA PER I CONDIZIONATORI RUMOROSI IN CONDOMINIO

Vietati i condizionatori rumorosi nei condomini

Prevista una multa per disturbo alla quiete per chi utilizza condizionatori rumorosi in un condominio. La Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione ha definitivamente condannato a pagare una multa di 300 euro il proprietario di un impianto di condizionamento d’aria particolarmente rumoroso che aveva arrecato disturbo ai vicini nelle ore diurne e notturne. L'uso, anche notturno, di un impianto di condizionamento rumoroso fa scattare la multa anche qualora manchi la prova che il disturbo sia stato avvertito da più condomini, essendo sufficiente che ''il rumore sia stato avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa''.

 

questioni giuridiche

 

OBBLIGO DI FIDEIUSSIONE PER GLI IMMOBILI DA COSTRUIRE

 

Con Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005, è stata approvata la normativa di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 2 agosto 2004 n. 210. Gli acquirenti vengono tutelati, nei loro diritti, con la stipula obbligatoria di una garanzia fidejussoria, pena la nullità del contratto, da parte del costruttore. Tale garanzia sarà corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o dovrà riscuotere dall'acquirente, secondo modalità da contratto, prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Il provvedimento disciplina i requisiti della fideiussione e del contratto preliminare.

 questioni giuridiche

DAL 1° LUGLIO OBBLIGATORIO L’ALBO IMPIANTISTI

 Nuovi obblighi per le imprese che operano nel campo dell’edilizia. Dal 1° luglio le imprese interessate a svolgere attività di installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione degli impianti devono iscriversi all'albo gestito dalle Camere di commercio. Fonte della disposizione è la Circolare 3584/C emessa la scorsa settimana dal Ministero delle Attività produttive. Ricordiamo ancora che dal 19 luglio 2005 progettisti ed installatori che si occupano di realizzazione di impianti termici alimentati da combustibili liquidi devono adottare nuove misure di prevenzione incendi. Entra infatti in vigore il decreto 28 aprile 2005, che sostituisce la circolare 73 del 29 luglio 1971 ancora oggi disciplinante la materia.

 

questioni condominiali

 

SENZA TUTELA L’INFORTUNIO NELLE AREE CONDOMINIALI

La Cassazione,  Sezione civile 9 giugno 2003 n° 9211, afferma che l'infortunio "in itinere", come tale indennizzabile nell'ambito della tutela del lavoratore contro il rischio di infortuni sul lavoro, non è configurabile - oltre che nell'ipotesi di infortunio subito dal lavoratore nella propria abitazione (o nel proprio domicilio o dimora) - anche in quella di infortunio verificatosi nelle aree condominiali riservate all’uso esclusivo (pianerottoli, scale, cortili) dei proprietari privati. Viene ritenuto, invece, indennizzabile (come risulta chiaramente anche dalle nuove disposizioni di cui all'art. 12 del D.Lgs. n. 38 del 2000) l’infortunio occorso nelle strade condominiali che presenta condizioni di rischio e pericolo del tutto analoghe a quelle caratterizzanti le strade pubbliche.

 Condominio, disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone: devono incidere sulla tranquillità pubblica, per essere penalmente rilevanti, il rumore e gli schiamazzi vietati.

Tribunale di Caltagirone Sezione Penale - Sentenza n. 641/02 R.S.del 13/12/2002

In tema di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, il rumore e gli schiamazzi vietati, per essere penalmente rilevanti, debbono incidere sulla tranquillità pubblica – essendo l’interesse specificatamente tutelato dal legislatore quello della pubblica tranquillità sotto l’aspetto della pubblica quiete – di guisa che gli stessi debbono avere la potenzialità di essere percepiti da un numero indeterminato di persone, pur se, in concreto, soltanto alcune se ne possono lamentare.
Ne consegue che la contravvenzione in esame non sussiste allorquando i rumori arrechino disturbo ai soli occupanti di un appartamento, all’interno del quale sono percepiti, e non ad altri
soggetti abitanti nel condominio in cui è inserita detta abitazione ovvero nelle zone circostanti; infatti, in tale ipotesi non si produce disturbo della tranquillità di un numero indeterminato di soggetti, sicché un fatto del genere può costituire, se del caso, illecito civile, come tale fonte di risarcimento di danno, ma giammai assurge a violazione penalmente sanzionabile (cfr. cassazione 12 dicembre 1997 n. 1406).

  appalti

PER LE INFILTRAZIONI D’ACQUA CHI PAGA?

                    Come si ripartiscono le spese

 Per la corretta ripartizione delle spese, sarà necessario distinguere due casi: se l’infiltrazione (al soffitto, nei muri, per rottura delle condutture del bagno) è dovuta ad un bene condominiale (come la colonna di scarico comune), le relative spese di riparazione nonché i costi da sostenere per la ricerca del danno si ripartiranno in base all’art. 1123 del Codice Civile. Nel caso in cui, invece, l’infiltrazione dipende da un gruppo di condomini, (per difetto di manutenzione di proprietà ad esempio) le relative spese si dovranno addebitare ad uno o più di condomini colpevoli del danno (e non ci sono scuse che tengano!). Il fatto, poi, che le acque che filtrano siano chiare o scure, non fa nessuna differenza, ai fini della ripartizione.

 questioni condominiali

 LA PARABOLA…QUALI PROBLEMI?

  Per l’installazione alcuni suggerimenti

 Quali difficoltà possono sorgere dall’installazione, ad opera di un inquilino, della parabola sul balcone della propria abitazione? In teoria nessuno, nonostante molti lettori ci telefonino in redazione per lamentarsi di presunte ingerenze da parte del proprietario. L’inquilino così come qualsiasi persona che voglia installare un’antenna, parabolica o no, sul tetto o sul balcone ha un diritto personale riconosciuto ex lege (si tratta del diritto primario all’informazione) quindi niente e nessuno può impedirgli di montare a suo piacimento. L’uso del tetto deve ritenersi legittimo anche ai sensi  dell’art 1102 del Codice civile. Una delibera che vieti l’installazione dell’antenna senza alcuna motivazione è nulla. L’installazione dell’antenna si deve ritenere illegittima  solo in casi particolari, ad esempio quando è impedito il pari uso agli altri condomini.

 Inquinamento

 IL PROBLEMA DELL’INQUINAMENTO ACUSTICO

Quali sono i problemi piu' comuni che il logorio della vita moderna pone? Emissioni provenienti da impianti come i condizionatori ed in generale vapori fastidiosi, l’ ascensore, l’autoclave, la televisione a tutto volume, ritrovi notturni rumorosi nonché altri episodi di maleducazione sono diventati, ormai, cronaca di tutti i giorni. A proposito di inquinamento acustico, esso è stato disciplinato dalla legge n.447/95 e dai relativi decreti di attuazione. Quest'ultima effettua una distinzione tra la rumorosità prodotta, ad esempio, in un'officina o in un ufficio o in un locale comunque utilizzato come azienda e la rumorosità prodotta dalla famiglia di un privato qualsiasi. In caso di rumori aziendali, occorre rivolgersi ad un ASL per chiedere una verifica della sopportabilità dei rumori. Basta una verifica ed ogni problema è risolto. In caso di rumori privati è necessario rivolgersi ad un giudice tramite un avvocato (con una procedura più costosa). Ad anticipare le spese sarà la persona lesa che denuncia il disturbo. Pertanto unica tutela contro i vicini rumorosi rimane quella prevista dall’art. 844 del Codice Civile (che va coordinato con il principio generale di tutela della salute dei cittadini sancito dall’art. 32 della Costituzione) che autorizza la persona disturbata dai rumori a fare ricorso all’intervento del giudice ogniqualvolta le immissioni di rumore superino la normale tollerabilità (stabilita, comunque, dal giudice). Ricordiamo che alcuni grossi centri sono dotati di un piano acustico; con quest’ultimo strumento le città vengono suddivise in zone con limiti massimi di rumore. 

  Impianti termici

  IMPIANTI TERMICI: SIAMO TUTTI CICALE O FORMICHE?

 - Un consiglio su tutti: verificate ora che tutto sia in regola!!-

 Ad essere troppo previdenti non si sbaglia mai: sto parlando di un’attività importantissima: dare una “controllata” ai propri impianti di riscaldamento ed elettrici, prima della stagione autunnale. Lo diciamo per due motivi: fare in modo che l’accensione, al momento opportuno, avvenga senza incidenti e, cosa importante, per evitare situazioni da ultimo minuto: il tecnico tarda a venire perché ha altri interventi (se tutti hanno avuto stessa idea di fare i controlli all’ultimo minuto). Un problema che si può porre è quello relativo alla “canna fumaria”, quando quest’ultima è vecchia e, sicuramente, fuori norma. Diciamo, intanto che è fuori norma la canna fumaria che attraversa tutto il “corpo fabbrica” per toccare i vari piani. Varie leggi (n. 10/91, Decreto Ministeriale 21/04/1993, legge 46/90, Dpr 412/93) hanno stabilito parametri  tecnici inderogabili. La nuova canna fumaria dev’essere di tipo “shunt”. In breve, si hanno due canne fumarie: la prima, che può essere quella vecchia, per il tiraggio naturale, mentre la seconda può essere intubata alla vecchia oppure applicata all’esterno; nel caso in cui l’ ”intubamento” non sia possibile, si può applicare un condotto esterno al corpo fabbrica, previa autorizzazione del Sindaco. Quest’ultima, non importa se esterna o interna, consente di raccogliere gas di scarico, convogliandoli verso l’alto. Gli apparecchi con tiraggio a pressione sono di tipo “C” mentre quelli a tiraggio naturale sono di tipo “B”. Nel caso di lavori alla canna fumaria, è necessario sapere che gli apparecchi con tiraggio a pressione non si devono collegare con quelli a tiraggio naturale; è il caso di caldaiette installate per la produzione d'acqua calda o per il riscaldamento.

  questioni condominiali

CRITERIO MISTO PER IL RIPARTO DELL’ACQUA

Per risolvere un annoso problema

 I nostri lettori ci pongono, spesso, quesiti sulla corretta ripartizione del consumo dell’acqua. Eppure l’art. 1123 del Cod. Civ. parla chiaro: “Le spese necessarie [...] per la prestazione dei servizi nell’interesse comune [...] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Il Codice Civile stabilisce, quindi, il principio dei millesimi di proprietà. E’ necessario, però, considerare che il consumo dell’acqua è diverso a seconda che l’appartamento sia abitato da un “single” oppure da una famiglia. E’ possibile, quindi, che l’assemblea condominiale stabilisca un diverso criterio; ecco perche’ il Codice Civile recita “...salvo diversa convenzione”. La decisione di adottare un criterio diverso dev’essere, però, presa all’unanimità, anche se le modalità di riparto sono le stesse da anni. Una soluzione intelligente potrebbe essere il criterio misto: in parte sulla base delle tabelle millesimali e in parte sulla base del numero dei componenti familiari. Per le spese di manutenzione dell’autoclave, esse sono a carico di tutti i condomini, inquilini e proprietari, mentre la sua sostituzione a carico dei proprietari.In ogni caso vale sempre una regola generale: ogniqualvolta si modifichino i valori dei singoli piani, per intero o per porzioni, è necessario l’accordo di tutti i condomini. Se tale accordo non ci fosse, si renderà necessario l’intervento del giudice, su istanza degli interessati.

 

emissioni elettromagnetiche

 

IMPIANTI RADIOTELEVISIVI E INQUINAMENTO ELETTROMAGNETICO

Nel caso di impianto radiotelevisivo che trasmette a livelli di potenza superiori a quelli consentiti dalla legge, l'opposizione contro la sanzione amministrativa irrogata per l'inquinamento elettromagnetico causato, appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario. Spetta, invece, alla giurisdizione del giudice amministrativo il giudizio di annullamento dell'ordinanza sindacale contingibile e urgente con la quale sia stata ordinata la riduzione della potenza di emissione dell'impianto. E’ quanto stabilito dalla Corte di cassazione Sezioni Unite con sentenza del 28 ottobre 2005 n. 20994.

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NULLITA’ PER LE DELIBERE CONDOMINIALI CHE INVADONO LA SFERA DEI  DIRITTI INDIVIDUALI SULLE COSE

Sentenza importante quella della Cassazione Civile, Sez. II, del 31/10/2005 n. 21199, secondo la quale i balconi devono considerarsi beni di proprietà esclusiva del condomino “…in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali, che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso”. La conseguenza logica di quanto sopra è che la manutenzione relativa ai balconi non può essere oggetto di deliberazioni assembleari che impongano il sostenimento di spese da parte del condomino. Da notare, ancora, che sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose. Quando viene dichiarato impugnabile l’atto inficiato da nullità,  si coinvolge anche l'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

 

 

 

LA RESPONSABILITÀ DELL’APPALTATORE

 Nuova pronuncia della Cassazione sul rapporto esistente tra l’azione ex art. 1669 c.c. (responsabilità per la rovina di edifici) e l’azione ex art. 2043 c.c (risarcimento per fatto illecito). Una nuova fattispecie di  responsabilità extracontrattuale  è stata introdotta dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8520 del 12 aprile 2006. Si afferma, infatti, che rientra in tale ambito la responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall'art. 1669 C.c., a prescindere sia collocata nell'ambito del contratto di appalto.
L’extracontrattualità della responsabilità in oggetto, viene ricondotta dalla Corte alla violazione di regole primarie di
ordine pubblico, stabilite per garantire l'interesse alla sicurezza dell'attività edificatoria, e, quindi, la conservazione e la funzionalità degli edifici, onde preservare la sicurezza e l'incolumità delle persone. In tal senso, considerata la natura extracontrattuale dell’art. 1669 C.c., con la pronuncia di cui sopra, la Corte di Cassazione ha ribadito che l’art. 1669 C.c. è da intendersi come “norma speciale” rispetto alla disposizione contenuta nell’art. 2043 C.c., che parla di responsabilità da fatto illecito, più generale. Risulta, così, applicabile la seconda (art. 2043) qualora la prima (art. 1669) non lo sia in concreto.

D’altronde la Cassazione ha già affermato, in altra pronuncia (la n. 3338 del 1999) che "la natura di norma speciale dell' art. 1669 c.c. rispetto all'art. 2043 c.c. presuppone l'astratta applicabilità delle due norme, onde, una volta che la norma speciale non possa essere in concreto applicata, permane l'applicabilità della norma generale". L'azione ex art. 2043 C.c. è, dunque, proponibile quando non sia esperibile l’azione ex art. 1669 C.c., perciò anche nel caso di danno prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera. La Corte precisa che nell'ipotesi di esperimento dell'azione disciplinata dall'art. 2043 C.c. non opera il regime di presunzione della responsabilità del costruttore, che lo caricherebbe di una non agevole prova liberatoria. Pertanto, spetta a colui il quale agisce provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 C.c. e, in particolare, la colpa del costruttore.

condominio

CONDOMINIO E  PRIVACY

 Qual è il rapporto tra il condominio e le norme sulla privacy? Cominciamo col dire che l’amministrazione può trattare solo le informazioni personali pertinenti e necessarie per la gestione e l’amministrazione delle parti comuni. Si possono, dunque, gestire dati relativi a tutto il condominio o relativi ai singoli partecipanti come dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali. Per quanto riguarda i numeri telefonici, si possono trattare solo con il consenso degli interessati, a meno che non siano inseriti in elenchi pubblici. Sul fronte dei conti ogni condomino può essere informato, in sede di rendiconto annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri condomini o di eventuali adempimenti. No, invece, all’affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali al pubblico, in cui è invece consentita l’affissione di avvisi generali. L’amministratore del condominio, quindi, deve adottare tutte le misure di sicurezza idonee a prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali e può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel complesso. Il singolo condomino può accedere sempre ai dati che lo riguardano rivolgendosi all’amministratore. A proposito, poi, di obblighi dell’amministratore ricordiamo che, tra le facoltà dell'amministratore di condominio, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c., rientra anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini che  violino il regolamento, laddove sia prevista tale possibilità. Lo ha stabilito la Cassazione, con la sentenza 26 giugno 2006 n. 14735. In particolare, per far cessare gli abusi, l’amministratore non ha bisogno di alcuna previa delibera assembleare in quanto egli è già tenuto ex lege (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio.





Commenti su questa pagina:
Commento di gianfranco( gmagginihotmail.com ), 24/11/2011, alle 12:25 (UTC):
Il mio appartamento affaccia sulla piscina condominiale.Ebbene durante l'estate i genitori dei bambini che frequentano la piscina hanno trasformato la stessa in un parco giochi.tuffi continui,gioco del pallone dentro e fuori dell'acqua,schiamazzi.tutto in dispregio del regolamento di condominio che vieta tutto ciò.i miei richiami all'amministratore sono stati finora inutili.a questo punto per la prossima stagione intendo agire per vie legali.Mi potete dare dei consigli in tal senso?

Commento di giorgio( santovince1tin.it ), 17/03/2011, alle 17:24 (UTC):
possiedo un condizionatore il cui elemento esterno è posto sulla facciata (ritenuta parte condominiale) di una cameretta di mia proprietà che si apre sul lastrico solare dell'edificio. Un cancello in ferro (installato successivamente alla costruzione dell'edificio) che chiude la porzione di lastrico solare di propretà esclusiva di un altro condomino (con cui sono in lite), mi impedisce l'accesso a tale facciata (parte comune) e quindi la necessaria manutenzione.E' legittima la presenza di tale cancello? Cosa fare per risolvere il problema? Grazie

Commento di giovanni( giovanni_montanarohotmail.com ), 15/10/2010, alle 05:08 (UTC):
Buongiorno a tutti, mi chiamo Giovanni e scrivo da Napoli. C'è un tale che abita in uno dei 4 fabbricati all'interno del mio parco (molto piccolo e che non ha posti auto assegnati né a rotazione) che frequentemente parcheggia la sua auto nel vialetto comune di passaggio, non solo contravvenendo alle chiare regole condominiali che l'Amministratore ha più e più volte esposto nelle aree comuni, ma anche a quelle regole del buon vivere civile che dovrebbero alla base del comportamento di tutti noi. Per non riferire poi del fatto che parcheggiando così la sua auto, pregiudicherebbe l'intervento di autoambulanze che dovessero sopraggiungere per emergenza sanitaria. Al tale è stato più volte spiegata la situazione, illustrandogli anche le conseguenze spiacevoli (anche per lui potrebbe venire un'autoambulanza!) che potrebbero derivare dal suo gesto, ma invano. Io sono preoccupato, entrambi i miei genitori sono anziani ed invalidi, ho paura che in caso dovessi aver bisogno di un'ambulanza questa non possa giungere qui e fare manovra, mettendo in pericolo la salute dei miei familiari. La mia domanda è questa: posso spaventarlo un po' facendogli un esposto alla Polizia? Può darsi che, essendo chiamato dalle forze dell'ordine si ravvedi...Grazie per l'assistenza! Giovanni - Napoli



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