In condominio
  Muri perimetrali
 

 Il muro perimetrale

Conferma la Cassazione civile, Sezione II, con sentenza n° 16097 del 27 ottobre 2003, che il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio, legittima il singolo condomino ad apportare ad esso tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

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CHIUSURA DEL VARCO SUL MURO DI CONFINE  

Il varco, sul muro di cinta di un condominio, che consente l’esercizio della servitù di passaggio su un bene di proprietà di terzi, costituisce un bene comune fin quando viene riconosciuto un diritto di servitù. Se la servitù è negata, il varco non è più un bene comune sul quale esercitare le facoltà inerenti il diritto dominicale, ma diventa ostacolo all’esercizio del diritto del terzo. Quest’ultimo è, pertanto, legittimato a pretenderne la eliminazione e una tale domanda può essere proposta nei confronti del suo amministratore senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei singoli condomini. Quanto sopra è stabilito dalla sentenza della Cassazione, Sezione Civile, n° 9206 del 04/05/2005

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LA LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE PER CAUSE RIGUARDANTI LE PARTI COMUNI 

 L’amministratore del condominio è, per legge, legittimato passivamente ad ogni azione anche reale o possessoria, riguardante le parti comuni dell’edificio e tali sono estensivamente, anche le parti esterne dello stabile condominiale, perché adibite all’uso comune di tutti i condomini. L’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire in difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l’edificio condominiale. Ciascun condomino, pertanto, è legittimato a impugnare personalmente, anche in Cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale, anche se non ha partecipato al giudizio di primo grado. Quanto sopra è stato stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 9206 del 04/05/2005

  LA CONVOCAZIONE DELL’ ASSEMBLEA STRAORDINARIA  ED IL CONCETTO DI NECISSITÀ

 Per l’assemblea straordinaria, quando sussiste il concetto di necessità previsto dall'art. 66 att. c.c.? Esso è legato alla valutazìone dell'amministratore («quanto questo lo ritiene necessario»), e spesso finisce per coincidere con quello di opportunità, lasciando all'amministratore un margine di discrezionalità nel decidere se convocare o meno l'assemblea dei condomini La convocazione dell'assemblea straordinaria, comunque,  in mancanza della opportuna necessità non comporta la nullità della delibera eventualmente - e sovranamente - assunta dai condomini con le maggioranze prescritte sull'oggetto posto all'ordine del giorno. Quanto sopra stabilito dalla Cassazione, sezione II Civile, con sentenza n. 16980 del 18 agosto 2005.

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 RESTITUZIONE IMMOBILE CONCESSO IN COMODATO DAL CONDUTTORE

La responsabilità per ritardata restituzione della cosa locata, avendo natura contrattuale, è posta a carico del conduttore il quale, per allontanare tale responsabilità, è tenuto a provare, secondo la regola generale dell'art. 1218 c.c., che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Tale importante pronunciamento è opera della Cassazione Sezione III, del 29 settembre 2005, n. 19139
L'ordinaria diligenza richiesta dall'art. 1227, 2 comma c.c. al creditore, per evitare un suo concorso nella produzione del danno, non implica l'obbligo di compiere attività gravose o rischiose, come, la proposizione
di un'azione di cognizione o esecutiva per ottenere il rilascio della cosa locata. Fatta salva la facoltà del locatore di porre in esecuzione anche contro il terzo occupante il titolo esecutivo ottenuto contro il conduttore, non può essere negato a quest'ultimo il potere di agire, in base alla sua personale e diretta legittimazione di parte contraente, contro il comodatario, allo scopo di conseguire il rilascio della cosa, per poterla a sua volta consegnare al locatore, in adempimento dell'obbligo di restituzione sancito a suo carico dall'art. 1591 c.c.

  SOPRAELEVAZIONE DEL MURO ORIGINARIO - REALIZZAZIONE DI UNA CANCELLATA

Trib. Bari, Sez. III, Sentenza 2 Maggio 2007 , n. 1069

La sopraelevazione del muro originario e la realizzazione di una cancellata, attraverso un’apertura che consente l'accesso alla proprietà esclusiva del singolo condomino che non si è limitato alla realizzazione di opere finalizzate alla conservazione/riparazione della cosa comune, si risolva in un semplice maggior godimento del singolo condomino, consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza integrare una innovazione da approvarsi con le maggioranze di cui all'art. 1120 c.c. (in tal senso è la giurisprudenza del Supremo Collegio in materia di apertura realizzata per mettere in comunicazione l'unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo condomino con l'area comune: cfr. Cass. n. 8830-2003, n. 16097-2003).

Infatti la realizzazione della cancellata, ed a maggior ragione l'innalzamento del muro divisorio di proprietà comune, se importa l'intensificazione del godimento e della utilità della cosa comune per lo S., non determina alcun pregiudizio per il Condominio, il quale alcuna limitazione subisce nella utilizzazione della cosa comune, che conserva l'originaria destinazione di delimitazione delle distinte aree di proprietà.
Va invece accolta la domanda proposta dagli interventori, in qualità di condomini, di condanna dello S. al pagamento in loro favore della indennità di
sopraelevazione di cui all'art. 1127, 4° comma, c.c. Ha stabilito la Suprema Corte che la suddetta indennità "..trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che è proporzionato al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene, pertanto il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l'unica parte comune suscettibile di valutazione”

  PER IL SOTTOTETTO QUALI MODIFICHE AI VALORI MILLESIMALI?

 Torniamo ancora sulle mansarde abitabili

 Nessuna modifica ai valori millesimali va effettuata, nel caso in cui ci s'appresti a modificare il sottotetto in mansarda abitabile, a meno che non ci siano interventi che ne amplino la volumetria; ricordiamo, inoltre che nessuna indennità va pagata al condominio. Ricordarsi, comunque, che nel caso di mansarda modificata è necessario comunicare la modifica presso il Catasto per l’attribuzione di nuova rendita.

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 LA LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE PER CAUSE RIGUARDANTI LE PARTI COMUNI 

L’amministratore del condominio è, per legge, legittimato passivamente ad ogni azione anche reale o possessoria, riguardante le parti comuni dell’edificio e tali sono estensivamente, anche le parti esterne dello stabile condominiale, perché adibite all’uso comune di tutti i condomini. L’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire in difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti l’edificio condominiale. Ciascun condomino, pertanto, è legittimato a impugnare personalmente, anche in Cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale, anche se non ha partecipato al giudizio di primo grado. Quanto sopra è stato stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 9206 del 04/05/2005

  questioni di condominio     

         MURI ESTERNI DEL CONDOMINIO: COME UTILIZZARLI 

Targhe e insegne si possono mettere?

 Per apporre targhe o insegne pubblicitarie, esistono limitazioni particolari? Sostanzialmente no purché ciò non costituisca una limitazione oppure un'offesa al decoro. è la Corte di Cassazione che ha stabilito questo, con la sentenza n. 9311 del 3 settembre 1993, secondo la quale è possibile apporre targhe e insegne, ma tutto deve avvenire nel rispetto dell’art. 1102 del Codice Civile, comma 1, laddove si dice: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. A questo punto è il regolamento contrattuale che può subentrare, vietando l’apposizione di targhe o insegne sul muro perimetrale oppure subordinarla al consenso dell’amministratore di condominio. Lo stesso problema si pone per i condizionatori esterni, tanto utili nel periodo estivo. In tal caso non c’è bisogno d'alcuna particolare autorizzazione dei condomini, in quanto l'opera costituisce un miglior godimento del bene comune; questo secondo l'art. 1102 che parla di spese per “...modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa...”. In sintesi, l’insegna, la targa, il climatizzatore si possono installare purché, con tale intervento, non si rendano inservibili le parti comuni, non si leda il decoro architettonico o s'arrechino danni alle cose comuni, ex artt. 1120 e 1122 del Codice Civile; l’assemblea può stabilire limitazioni assembleari o divieti. L’affermazione di cui sopra vale anche per l’installazione di tettoie o coperture particolari; in quest’ultimo caso è necessario anche richiedere l’autorizzazione in quanto opera modificativa della sagoma dell’edificio.

  SOPRAELEVAZIONE DEL MURO ORIGINARIO - REALIZZAZIONE DI UNA CANCELLATA

Trib. Bari, Sez. III, Sentenza 2 Maggio 2007 , n. 1069

La sopraelevazione del muro originario e la realizzazione di una cancellata, attraverso un’apertura che consente l'accesso alla proprietà esclusiva del singolo condomino che non si è limitato alla realizzazione di opere finalizzate alla conservazione/riparazione della cosa comune, si risolva in un semplice maggior godimento del singolo condomino, consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza integrare una innovazione da approvarsi con le maggioranze di cui all'art. 1120 c.c. (in tal senso è la giurisprudenza del Supremo Collegio in materia di apertura realizzata per mettere in comunicazione l'unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo condomino con l'area comune: cfr. Cass. n. 8830-2003, n. 16097-2003).

Infatti la realizzazione della cancellata, ed a maggior ragione l'innalzamento del muro divisorio di proprietà comune, se importa l'intensificazione del godimento e della utilità della cosa comune per lo S., non determina alcun pregiudizio per il Condominio, il quale alcuna limitazione subisce nella utilizzazione della cosa comune, che conserva l'originaria destinazione di delimitazione delle distinte aree di proprietà.
Va invece accolta la domanda proposta dagli interventori, in qualità di condomini, di condanna dello S. al pagamento in loro favore della indennità di
sopraelevazione di cui all'art. 1127, 4° comma, c.c. Ha stabilito la Suprema Corte che la suddetta indennità "..trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che è proporzionato al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene, pertanto il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l'unica parte comune suscettibile di valutazione”

 






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