condominio
AMMINISTRATORE DIVERSO IN CORSO DI CAUSA
Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2006, n. 9282
Qualora il condominio si sia costituito in giudizio grazie ad un mandato conferito anche per il giudizio di appello, il cambiamento, durante il contenzioso, della persona dell'amministratore che aveva rilasciato la procura alle liti non incide sul rapporto processuale, che è in ogni caso riferito, sia dal lato passivo sia da quello attivo, al condominio, quale ente di gestione che opera in rappresentanza e nell'interesse dei condomini. Tutto, quindi, procederà come prima
condominio
CONTO CASSA INTESTATO AL CONDOMINIO
Trib. civ. Roma, Sez. V decr., 8 giugno 2006
A proposito della questione relativa all’intestazione dei conto condominiali, il Tribunale di Roma afferma che, in base a principi di corretta amministrazione e diligente esecuzione dell'incarico, l'amministratore deve tenere un conto di cassa intestato al condominio sul quale far confluire le somme messe a disposizione dai condomini o incassate per conto del condominio, allo scopo di rendere possibile in ogni momento il controllo da parte dei condomini e permettere di calcolare gli interessi attivi maturati sulle somme di pertinenza del condominio. Ne deriva che la detenzione in cassa di una parte - peraltro imprecisata - di una cospicua somma di denaro condominiale costituisce una condotta contraria ai doveri di prudenza e diligenza nella gestione delle risorse inerenti al rapporto di mandato. Un tale comportamento, dunque, legittima pienamente un provvedimento giudiziale di revoca nei confronti dell'amministratore ancorché il medesimo sia stato riconfermato dall'assemblea condominiale.
condominio
PROPRIETARI: A TU PER TU CON GLI ONERI CONDOMINIALI
Cass., sez. II civ., sentenza n. 17619 del 10 agosto 2007
Devono contribuire alle spese comuni, anche dopo l’entrata in vigore della legge sul c.d. equo canone, solo i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad essere rimborsati (in parte) dai conduttori. Tra questi ultimi e il condominio, pertanto, non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio.
NIENTE REGISTRO PER GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO
Ogni tanto viene fuori la questione del registro per gli amministratori condominiali. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 355 del 30 settembre 2005, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale legge della Regione Abruzzo 19 novembre 2003, n. 17 istitutiva del registro regionale degli amministratori di condominio. Quanto sopra è uno degli esempi di conflitto, tra l’altro, tra competenze statali e locali. L’aspetto importante è che solo lo Stato può legiferare in termini di albi professionali e neanche si può far rientrare tale materia nell’ambito della competenza legislativa concorrente delle regioni in materia di professioni. L’istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l’esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni, è preclusa, in breve, alla competenza regionale.
condominio
AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E DIPENDENTE PUBBLICO
E’ un caso sempre più frequente quello delle contabilità condominiali tenute da dipendenti pubblici. Una recente sentenza della Cassazione, la n° 6308 del 29 maggio 1998, ha stabilito che non è obbligato alla tenuta e alla conservazione delle scritture contabili, menzionate dall'art. 1, u.c., L. n. 516/1982, il funzionario statale, titolare di redditi di lavoro dipendente, che svolga continuativamente ed a favore di diversi condomini attività di amministratore. Secondo la giurisprudenza, l'attività di amministratore di condominio rientra tra i rapporti di collaborazione coordinata e continuativa previsti dall'art. 49, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986, non soggetti all'Iva e, quindi, ai connessi obblighi formali. E’ un’attività intellettuale e tecnica, prestata nell'ambito di un rapporto unitario e continuativo con il condominio (o comunque con i condòmini), non ha vincolo di subordinazione e non richiede di per sé l'impiego di mezzi organizzati da parte del prestatore, non imponendo il suo espletamento l'utilizzazione remunerata (a meno che non sia offerta gratuitamente) con compenso fisso riscosso periodicamente, in genere con il versamento dei contributi condominiali.
amministratore
LA LEGITTIMAZIONE DELL’AMMINISTRATORE
La Cassazione torna a pronunciarsi sulla materia relativa alla legittimazione a stare in giudizio con due sentenze. Nella prima, sentenza n. 8570 del 26 aprile 2005, si afferma che in assenza del potere rappresentativo in capo all’amministratore, in relazione all’azione contrattuale esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante, comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti, e della sentenza impugnata.
Nell’altra sentenza della Corte di Cassazione, la n. 8286 del 20 aprile 2005, si afferma, in via esclusiva, che la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari spetta all’amministratore del condominio.
Di conseguenza in tali casi egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio.
questioni condominiali
PER FARE UN BUON REGOLAMENTO
Quando si intende modificare o creare ex novo un regolamento condominiale, quali aspetti è necessario considerare? Innanzitutto gli aspetti legati all’estetica del fabbricato. Ecco, allora, il problema dell’installazione di antenne paraboliche (consentire ad ognuno di fare come gli pare oppure installare, ad esempio, sul tetto del fabbricato un palo di proprietà comune da destinare a queste installazioni?). Altra questione è l’installazione dei condizionatori ed in particolare del loro corpo esterno: quanto dev’essere sporgente per non alterare il decoro ed in modo da evitare lo stillicidio delle acque in proprietà altrui?
Stesso discorso per le tende da sole: come montarle? E ricordarsi che i vasi dei fiori non devono sporgere dal balcone, per evitare possibili incidenti o per lo stillicidio delle acque d'annaffiaggio.
Altre questioni riguardano i panni da stendere e l’ascensore. I panni non possono essere stesi fuori dal balcone ma solo all'interno e si devono adottare tutti gli accorgimenti necessari per evitare lo stillicidio. Per l'ascensore e le scale, invece, bisogna regolamentare i passaggi in modo da evitarne una completa rovina . Altro aspetto importante è la regolamentazione delle tabelle millesimali e, in particolare, la ripartizione delle spese.
questioni condominiali
PER FARE UN BUON REGOLAMENTO
Quando si intende modificare o creare ex novo un regolamento condominiale, quali aspetti è necessario considerare? Innanzitutto gli aspetti legati all’estetica del fabbricato. Ecco, allora, il problema dell’installazione di antenne paraboliche (consentire ad ognuno di fare come gli pare oppure installare, ad esempio, sul tetto del fabbricato un palo di proprietà comune da destinare a queste installazioni?). Altra questione è l’installazione dei condizionatori ed in particolare del loro corpo esterno: quanto dev’essere sporgente per non alterare il decoro ed in modo da evitare lo stillicidio delle acque in proprietà altrui?
Stesso discorso per le tende da sole: come montarle? E ricordarsi che i vasi dei fiori non devono sporgere dal balcone, per evitare possibili incidenti o per lo stillicidio delle acque d'annaffiaggio.
Altre questioni riguardano i panni da stendere e l’ascensore. I panni non possono essere stesi fuori dal balcone ma solo all'interno e si devono adottare tutti gli accorgimenti necessari per evitare lo stillicidio. Per l'ascensore e le scale, invece, bisogna regolamentare i passaggi in modo da evitarne una completa rovina . Altro aspetto importante è la regolamentazione delle tabelle millesimali e, in particolare, la ripartizione delle spese.
condominio
LA PROCEDURA MONITORIA PER LA DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE NON RESTITUITA
Tribunale di Ariano Arpino, 24 aprile 2007
Si può fare ricorso alla procedura monitoria per farsi restituire la documentazione condominiale, illegittimamente detenuta dal pregresso amministratore. La contabilità cartacea viene, dunque, assimilata ad una cosa mobile determinata. L'amministratore di un condominio alla fine del suo mandato ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, a prescindere da ogni motivazione. Non se la può, pertanto, tenere a causa di un mancato rimborso di somme anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi. La documentazione della gestione precedente raffigura una priorità di fatto indispensabile per l'esecuzione delle deliberazioni assembleari, per il rispetto regolamento di condominio, l'amministrazione delle cose e degli impianti e dei servizi comuni, la conservazione e la manutenzione di essi, la disciplina del loro uso e, soprattutto, la riscossione dei contributi.
condominio
IL CONDOMINIO HA OBBLIGO DI CUSTODIA NEI CONFRONTI DEI CONDOMINI
Corte di cassazione, sez. III civile - sentenza 30 ottobre 2007, n.2288
Il Condominio risponde a titolo di responsabilità da cose in custodia per i danni derivanti ai condomini, qualora non sia offerta la prova liberatoria del caso fortuito. L’imprudenza del danneggiato non esclude la responsabilità, ma può essere valutata ai fini dell’art. 1227 I comma c.c. La prevedibilità dell’insidia in ragione della conoscenza dello stato dei luoghi non consente di attribuire l’evento lesivo al fatto del danneggiato con conseguente esclusione della responsabilità del custode ex art. 2051 cc; il comportamento imprudente del danneggiato potrà al più rilevare ai fini dell’applicazione della regola di cui all’art. 1227 cc comma 1. Nella fattispecie un condominio è inciampato sul gancio, inserito in uno dei gradini della scala che mette in comunicazione il cancello d'ingresso con l'androne dell'edificio, normalmente utilizzato per ancorare il paletto che blocca l'anta sinistra del cancello di ingresso. Nell'occasione, il paletto era stato sganciato ed entrambe le ante del cancello erano aperte poiché era in corso un trasloco.
condominio
L'AMMINISTRATORE NON È LEGITTIMATO A STIPULARE IL CONTRATTO DI ASSICURAZIONE DEL FABBRICATO SE NON È AUTORIZZATO
Cass., sez. II, Sentenza 3 Aprile 2007 , n. 8223
La Corte con sentenza 3 Aprile 2007 , n. 8223 ha chiarito che
" L'amministratore di Condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato."
condominio
I POTERI DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Corte di Cassazione, sentenza del 14 dicembre 2007, n. 26468
L'assemblea condominiale, i cui poteri sono sanciti dal codice civile, non possono invadere la sfera di proprieta' dei singoli condomini, sia per quanto riguarda le le cose comuni sia quelle esclusive. L’unica eccezione è che tale intrusione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento. In tal modo i singoli possono consentire alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprieta', senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Un regolamento condominiale, di natura contrattuale (in quanto predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini) ben può integrare la disciplina legale e prevedere, nell'interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alla parti comuni sia riguardo al contenuto dei diritti individuali sulle parti di proprieta' esclusiva, potendosi estendere tali divieti sia alle modifiche strutturali o esteriori del bene singolo sia a determinate utilizzazioni di esso.
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LA SOPPRESSIONE DEL SERVIZIO DI PORTIERATO
Cass. n. 16880 del 31 luglio 2007
In tema di condominio, nulla si oppone, in teoria, a che, a seguito della soppressione del servizio di portierato, vengano modificate le tabelle millesimali nella parte in cui si era tenuto conto della utilità che le singole unità immobiliari ritraevano da tale servizio.
condominio
LA DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE VA RESTITUITA
Tribunale Roma, Sezione 5 Civile, Sentenza del 25 gennaio 2007, n. 10818
Il nesso che lega l'amministratore al condominio nel cui nome ed interesse opera, è da ricondursi al mandato in quanto è importante il compimento di atti i cui effetti si producono nella sfera giuridico-patrimoniale del rappresentato. Ciò premesso, deve pertanto trovare applicazione la norma tipizzata all'art. 1713 c.c. che impone al mandatario, all'atto della cessazione dell'incarico gestorio, la trasmissione al mandante di tutto quanto riguarda l’attività svolta, compresa, quindi, la documentazione.
condominio
IL COMPENSO ALL’AMMINISTRATORE DI UNA SOCIETA’
Cassazione civile Sentenza, Sez. Trib., 29/01/2008, n. 1915
Per quanto riguarda l’accertamento delle imposte sui redditi, se, in presenza di un comportamento antieconomico, il contribuente non fornisce delucidazioni, si dice che è legittimo l'accertamento del reddito ex art. 39, primo comma, lett. d) D.P.R. n. 600/1973, il quale consente di desumere l'esistenza di ricavi (nella fattispecie il compenso come amministratore societario e di due condomini) non dichiarati anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti.
condominio
L'AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO PUÒ CHIEDERE LA NOMINA GIUDIZIALE
Tribunale di Milano, sentenza 9 novembre 2007, n. 12150
L’amministratore dimissionario può chiedere in sede di volontaria giurisdizione la nomina di un amministratore che lo sostituisca nella gestione condominiale in caso di carenza decisionale da parte dell’assemblea.
condominio
LE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI NON SONO SOLIDALI
Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 Aprile 2008 , n. 9148
La Corte si è espressa sulla questione relativa all’obbligazione comune, sottolineando che, essa è comunque divisibile trattandosi di somma di denaro. La solidarietà non è prevista in nessuna disposizione di legge. In tal senso la Corte ha ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. La Corte ha precisato che il debito, nella fattispecie trattandosi di somma di denaro, può essere divisibile.
ASSEMBLEA CONDOMINIALE E IL POSTO IN CUI DEVE TENERSI
Trib. civ. Tempio Pausania, sez. dist. Olbia, 22 maggio 2006, n. 112
La legge non obbliga l’assemblea condominiale a riunirsi in un luogo preciso. In conseguenza di ciò, deve ritenersi che la delibera adottata dall'assemblea di un condominio in multiproprietà, tenutasi non nel comune in cui è ubicato l'immobile, bensì - per prassi consolidata - in un'altra città facilmente raggiungibile da tutti i condomini, non sia illegittima neppure sotto l'aspetto dell'eccesso di potere.
I MANUFATTI CONDOMINIALI
Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2006, n. 23612
In tema di condominio, con riferimento all'uso della cosa comune, nel caso in cui il condomino, pur autorizzato dall'assemblea condominiale a realizzare un solaio nel cavedio del ballatoio e a proteggere lo stesso con una vetrata, abbia invece realizzato, sul ballatoio medesimo, oltre al solaio, un manufatto in pannelli di alluminio e cartongesso, sottraendo aria e luce alla restante parte del ballatoio, in contrasto con la destinazione funzionale del cavedio, egli, nell'appropriarsi di tale area, accorpandola al proprio appartamento, incorre violazione dell'articolo 1102 c.c., che non consente di sottrarre definitivamente la cosa comune alle possibilità di utilizzazione collettiva, salvo il consenso unanime dei condomini.
FISCO
FINANZIARIA 2008 - NUOVO ADEMPIMENTO FISCALE IN CAPO AGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO.
Pubblichiamo un intervento di Roberto Quaranta, tratto dal sito della Confappi su un un nuovo adempimento condominiale che, sembra, sia stato inserito nella Finanziaria a partire dal 2009.
Tra gli innumerevoli commi della Finanziaria 2008, si nasconde un nuovo adempimento per gli amministratori di condominio in campo fiscale.
Non è un adempimento specifico degli stessi, ma un obbligo che riguarda tutti i sostituti di imposta tenuti al rilascio del modello CUD, ovvero quei soggetti che pagato compensi di lavoro subordinato o compensi per collaborazioni coordinate e continuative proprie o con la modalità a progetto.
Tra questi soggetti rientrano a pieno titolo i condomini edilizi. L'art.1 commi 121-123 della Finanziaria 2008, nell'ottica della semplificazione della dichiarazione annuale presentata dai sostitui di imposta, ha pensato di moltiplicare gli adempimenti in capo al contribuente.
La nuova disposizione prevede che i sostituti di imposta debbono comunicare per via telematica i dati retributivi e le informazioni necessarie per il calcolo delle ritenute fiscali e dei relativi conguagli, per il calcolo dei contributi, per l'implementazioni delle posizioni assicurative individuali e per l'erogazione delle prestazioni, mediante una dichiarazione mensile da presentare entro l'ultimo giorno del mese successivo a quello di riferimento. Il tutto a partire dalle retribuzioni corrisposte con riferimento alla mensilità di gennaio 2009. Pertanto la prima scadenza di tale nuovo adempimento sarà il 28 febbraio 2009. Quindi le modalità operative e che cosa dovrà essere operativamente dichiarazione ed in che modo saranno stabiliti da un successivo decreto del ministero dell'Economica e delle finanze di concerto con il ministro del lavoro e delle previdenza sociale. Quindi fermi restando gli attuali termini di versamento delle ritenute effettuate, entro la fine del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento della retribuzione l'amministratore di condominio dovrà inviare telematicamente i dati retributivi e le informazioni necessarie per il calcolo delle ritenute fiscali e dei relativi conguagli. Di fatto si chiede all'amministratore di condominio di trasmettere limitatamente ai redditi di lavoro subordinato ed assimilati una sorta di dichiarazione dei sostituti di imposta periodica anticipando la stessa rispetto al termine ordinario di scadenza. Si tratterà molto probabilmente in ultima analisi di integrare quella che è la già vigente comunicazione “E-mens” con le nuove informazioni richieste. Ora nulla questio sulla legittimità di tale richiesta da parte dell'amministrazione finanziaria, quello su cui ci si interroga è l'utilità di questo nuovo ulteriore adempimento posto a carico dell'amministrazione condominiale. In questo caso non è stato fatto passare il nuovo adempimento con il nobile concetto di una più stringente lotta all'evasione fiscale, anche perchè così non sarebbe potuto essere, ma con quello di una semplificazione della dichiarazione annuale dei sostituti di imposta. Il risultato che si ottiene invece è duplice: a fronte di una presunta semplificazione degli adempimenti annuali, si ottiene un aggravio non indefferente degli adempimenti mensili, ed un assai presumibile incremento dei costi di gestione di tali operazioni. Stiamo assistendo dopo un periodo in cui gli adempimenti del contribuente, soprattutto quelli formali, si stavano limitando e cancellando al massimo ad un inversione di tendenza.
Ora gli adempimento formali si stanno moltiplicando, soprattutto in capo a soggetti che non hanno molta familiarità con gli stessi. La preoccupazione che sorge a questo punto è duplice, in primo luogo che si stia trasformando il rapporto tra amministrazione finanziaria e contribuente da soggetti che nel rispetto delle proprie funzioni collaborano al raggiungimento del bene comune in un rapporto tra sovrano e sudditi; ed in secondo luogo che la moda dei semafori T-rex abbia colpito anche l'amminstrazione finanziaria, al solo scopo di fare cassa. Non ci si è resi conto infine, che in periodi di prezzi crescenti, porre in essere questi nuovi adempimenti in capo all'amministratore di condominio, il quale molto probabilmente delegherà lo stesso al medesimo professionista il quale predispone le buste paga mensili, comporterà in qualsiasi caso un incremento dei costi in capo ai singoli partecipanti al condominio edilizio con una ulteriore riduzione del netto nelle buste paga dei singoli partecipanti al condominio edilizio. O forse l'amministrazione finanziaria pretenderà che questa operazione aggiuntiva venga effettuata dall'amministrazione condominiale senza l'aggravio di ulteriori costi e che conseguentemente la stessa si faccia carico degli stessi ?
LA PROPRIETÀ ESCLUSIVA SUL POSTO AUTO CONDOMINIALE
Cass., sez. civ. II, Sentenza 16 Gennaio 2008 , n. 730
L’art. 41-sexies della legge 1150/42 si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati; da altro lato, la norma non vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti «pro quota» ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi. Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi. Nel caso di specie i coniugi M.-U. hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprietà (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla società costruttrice laddove il condomino sostiene che esso è parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., per non essersene il costruttore riservata la proprietà prima del sorgere del condominio. Ne deriva che, al fine di dirimere la controversia nei termini in cui essa si pone, la Corte di Appello, piuttosto che soffermarsi sull'esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull'(ovvio)obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai coniugi M.-U. lo spazio in questione.
