In condominio
  Parti comuni II parte
 

 Casa e contribuente

               CASA: VERSO UNA FISCALITA' SOCIALE?

                  Cosa bolle nel pentolone del legislatore

 Dai lavori parlamentari, per un lettore che leggesse quotidianamente i giornali, sembrerebbe ad una svolta la questione relativa ad una fiscalità più "sociale" della casa. E' solo un'impressione? L a settimana scorsa la Camera ha approvato le misure attuative del patto sociale sull'aumento della detrazione prima casa fini a £ 1.400.000; dopo il 2000 è previsto il riordino complessivo del prelievo. Inoltre, per il triennio 1999-2001 è stato istituito il fondo di sostegno con una dotazione di £ 1.800 miliardi per le famiglie cui spetterebbe uno degli 800 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica. La cosa importante è che le Regioni insieme ai Comuni potrebbero incrementare il fono e stabilire per la quota aggiuntiva ulteriori articolazioni delle classi di reddito. Base d'appoggio sarebbe la dichiarazione dei redditi e la condizione che il contratto di locazione sia regolarmente registrato. L'applicazione della nuova riforma delle locazioni è invece più deludente: vanno solo i contratti stipulati con il canale libero mentre nelle trattative locali non è stato raggiunto, ancora, alcun accordo. Il problema maggiore è il caso in cui vengano raggiunti più accordi tra le varie organizzazioni. La risposta, da parte del Ministero dei lavori pubblici, è che ad essere valido è un solo accordo. V'informeremo, come sempre, degli ulteriori sviluppi.

questioni condominiali

 GATTI IN CONDOMINIO

   Un problema frequente

 Uno dei principali problemi che si pongono ai possessori di gatti è costituito dal divieto, contenuto nella maggior parte dei regolamenti condominiali, di tenere animali in appartamento. L'amante dei gatti si trova perciò costretto talvolta alla scelta tra rinunciare fin dall' inizio alla compagnia di un amico felino e accettare il rischio tenendo ugualmente il suo micio in appartamento e di essere obbligato a trovargli un altro padrone. Il problema va analizzato sotto diversi punti di vista.  Non ogni regolamento condominiale ha potere vincolante in questo senso, costituendo di fatto una limitazione all' esercizio della proprietà privata e libertà personale: solo quel regolamento che viene espressamente accettato dall'acquirente dell'appartamento nell'atto di acquisto ha il potere giuridico di imporre tale divieto; va precisato che non è necessario che il regolamento condominiale venga riportato interamente nell'atto di acquisto. E' sufficiente e necessario comunque che nell'atto notarile venga espressamente richiamato ed accettato dall'acquirente. Sarà pertanto opportuno per l'acquirente amante dei gatti verificare se l'atto di acquisto richiami l'approvazione del regolamento condominiale, e se questo contempli il divieto di tenere animali. Va poi precisato che non è consentito porre divieti generici a tenere animali: tale divieto deve riguardare solo gli animali che rechino il concreto disturbo alla quiete o attentino alla igiene ed al decoro delle parti comuni. Non ogni animale - gatto, nel nostro caso - solo perchè animale, potrà essere quindi allontanato; potrà essere allontanato perciò solo quello che verrà ritenuto obbiettivamente responsabile di disturbo alla quiete o all'igiene attraverso una indagine disposta dal Giudice, investito della questione da parte del soggetto che si ritiene leso. Occorre quindi:

che l' animale effettivamente rechi disturbo;

che l'ordine di allontanamento venga emesso dal Giudice.

Non sarà sufficiente una delibera dell' assemblea condominiale, a cui il condomino potrà quindi validamente opporsi.

Va infine ricordato che, anche se il regolamento condominiale nulla prevede sulla gestione dei gatti; se il vostro micio disturba o comunque reca danno al vicinosempre possibile il rischio di un allontanamento coatto; le serenate notturne o i vagabondaggi sulla terrazza del vicino o peggio in casa sua, possono essere considerate dalla Legge come immissioni e pertanto, secondo quanto dispone il nostro Codice Civile, se il Giudice ritiene che le loro performance superino la normale tollerabilità, potrà disporre l'allontanamento del vostro micio. Per fortuna, in genere tra gli animali domestici il gatto è quello che viene più facilmente accettato in condominio e provoca quindi di solito pochi problemi in questo senso, ciò soprattutto perchè difficilmente esce di casa, e quindi, oltre a non essere notato dagli altri abitanti del palazzo, non provoca i tipici inconvenienti del cane, come una pipì in luogo indesiderato o incontri avvicinati in ascensore o sulle scale.

                                  questioni fiscali

                    L'IMPOSTA DI  REGISTRO!

    Punto per punto le fasi per il pagamento del tributo

 Il nuovo iter di assolvimento degli obblighi in materia di imposta di registro, sui contratti di locazione, può così riassumersi:1 fase: calcolo;l'imposta dovuta è pari al 2% del canone annuo con un minimo di £ 100.000; nel caso in cui si voglia pagare tutto in una volta sui contratti "lunghi", si potrà beneficiare della detrazione d'imposta pari al 2,5% per anno. Ad esempio, su un contratto di due anni la detrazione sarà pari al 5%, mentre su un contratto di 5 anni avremo una detrazione del 12,5%. L'importo va poi arrotondato alle 10.000 inferiori per frazioni da 0001 a 5000 e alle 10.000 superiori per frazioni da 5001a 9999.2 fase: pagamento è una delle maggiori novità della Manovra Finanziaria per il 1998; i pagamenti non vengono più effettuati presso la cassa dell'Ufficio del Registro ma in Banca tramite il modulo F 23, oppure presso il Concessionario della riscossione tramite il modulo F23 o presso la posta tramite il bollettino 32.3 fase: registrazione. Dopo aver effettuato il pagamento, la registrazione va fatta tramite la consegna dell'attestato di versamento e della richiesta di registrazione entro 20 giorni dalla data di stipula dei nuovi contratti oppure dall'inizio dell'annualità successiva a quella in corso per i contratti non ancora registrati. Ad esempio, per un contratto registrato dal 20 aprile 1997 al 20 aprile 2001, il termine di registrazione sarà il 10 maggio 1998

  questioni condominiali

NIENTE VOLANTINI PUBBLICITARI NELLE CASSETTE POSTALI

 Due società sono state condannate dal Giudice di Pace di Bari (sentenza del 22 dicembre 2003) a risarcire il danno esistenziale per aver riempito sistematicamente la cassetta di un condomino di volantini pubblicitari nonostante l’espresso invito affisso sulla cassetta stessa, a non depositare materiale pubblicitario. In motivazione, il Giudice tiene sì in considerazione il disposto dell’art. 41 Cost. sulla libertà di iniziativa economica, ma ritiene che nel caso di specie tal liberta si sia presentata in forma talmente aggressiva ed invadente da ledere la personalità dell’individuo. In sintesi il giudice ha ritenuto che il fastidio provocato dalla costrizione allo svuotamento giornaliero della cassetta postale, nonché la violazione della riservatezza, costituiscano interessi la cui lesione è fonte di un danno non patrimoniale risarcibile.

 edilizia

 RISTRUTTURAZIONE E   RICOSTRUZIONE

La Cassazione, con sentenza n° 20820/04, ha ribadito la distinzione tra ristrutturazione e ricostruzione. In effetti, dice la sentenza,  “la distinzione della semplice ristrutturazione ricorre allorquando al termine degli interventi edilizi sull’immobile, le componenti essenziali di questo siano rimaste inalterate (esempi di componenti essenziali: muri perimetrali, strutture orizzontali, la copertura). In sostanza le modificazione devono essere solo interne. Si ha invece ricostruzione, allorquando inseguito a demolizione (volontaria o per causa naturali) dell’immobile o parte di esso, venga rimesso in pristino nello stesso stato di ingombro e volumetria in cui era antecedentemente alla demolizione”.

                                       condominio   ondominio

 

 

     L’INFILTRAZIONE D'ACQUA NELL'IMMOBILE LOCATO

L'infiltrazione di acque da immobile soprastante realizza una fattispecie di molestia di fatto (il diritto parlerebbe di immissioni moleste) per la quale l’art. 1585, comma 2, c.c. conferisce al conduttore una legittimazione autonoma a proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione sez. III, con sentenza del 20 agosto 2003  n. 12220

 condominio

LA TARGHETTA NON LEDE LA PRIVACY DEI CONDOMINI

Il Tar del Veneto, sez. III, con sentenza del 22 giugno 2005 n. 2807 ha stabilito che il proprietario di un appartamento in condominio non è legittimato ad impugnare l'ordinanza con cui il sindaco del Comune prescriva agli amministratori condominiali di esporre nell'androne o in altro luogo facilmente accessibile un cartello, facilmente leggibile, indicante il nome, il cognome, l'indirizzo e un recapito telefonico dello stesso amministratore. C’è da osservare, per onor di cronaca, che in molti Comuni ci sono delibere che obbligano gli amministratori ad esporre nell’androne una targhetta che individui l’amministratore e fornisca i recapiti dello studio; tutto questo, a mio avviso, anche per un dovere di trasparenza che impone di sapere a quale amministrazione condominiale quel condominio fa riferimento.

  questioni di look!!

                  TARGHE DEGLI STUDI ED ATTIVITA' COMMERCIALI: OCCHIO ALLA DIMENSIONE!

      Quando la norma è difficile da interpretare...

 Uno dei problemi più frequenti è l'apposizione di targhe da parte di studi e attività commerciali sui muri condominiali. Capita di frequente che si debbano apporre targhe sui muri condomoniali di edifici che ospitano, al di sotto, attività professionali e commerciali. La domanda è se si possono apporre e se ciò comporta il pagamento di qualche tassa. L'apposizione della targa è possibile purchè non leda il decoro dello stabile. Per quanto riguarda il pagamento di eventuali tributi, mi ha colpito la decisione della Commissione tributaria provinciale di Taranto (presa con sentenza n°25 del dell'11 maggio 2000) in base alla quale la targa identificativa di uno studio legale  ha una funzione meramente indicativa ed è priva di qualsiasi messaggio promozionale o pubblicitario e, come tale, non è assoggettabile ad imposta. Il problema si pone in quanto la giurisprudenza ed il Ministero delle Finanze affermano che se la targa supera una certa dimensione (il mezzo metro quadrato di superficie), si deve intendere messaggio pubblicitario. Inoltre se la targa viene apposta nonostante non ci sia un obbligo specifico  (come succede per altre professioni quali il notaio) il fine pubblicitario esiste e la relativa tassa va comunque pagata. La questione è, a questo punto, chiedere in quali casi esiste l'obbligo e quindi quali sono le attività che necessitano di una targa identificativa; come regolarsi nel caso di coloro che sono titolari di uffici di ammnistrazioni condominiali oppure le stesse agenzie immobiliari? Consigliamo, in ogni caso, di rivolgerci al Comune ove viene svolta l'attività commerciale o professionale per saperne di più.

  PER LA MODIFICA ALLE TABELLE MILLESIMALI BASTA LA MAGGIORANZA

 

 

 

Tribunale di Milano, sentenza 12 febbraio 2007, n. 1812

Per la modifica delle tabelle millesimali non contrattuali non occorre l'unanimita ma basta la sola maggioranza. Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha precisato che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC.

 PROPRIETÀ ESCLUSIVA E BENI COMUNI

Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304

In tema di condominio negli edifici, la destinazione dei beni al comune godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva è condizione di operatività della disposizione dell'art. 1117 c.c., che detti beni come di proprietà comune, mentre il titolo contrattuale, come può escludere tale qualità riconoscendo la proprietà esclusiva anche su beni appartenenti a quelli indicati nella predetta norma, così può estendere la comunione anche ad altri soggetti, la cui individuazione può essere ricollegata non alla titolarità esclusiva sulle unità immobiliari facenti parte dell'edificio in cui detti beni sono ubicati, ma ad un criterio diverso, quale quello della titolarità del diritto esclusivo su unità immobiliare facenti parte di altri corpi di fabbrica dell'unico complesso residenziale.

  condominio

SUOLO E SOTTOSUOLO CONDOMINIALE

 Esiste un principio, stabilito nell'art. 840 del c.c., in base al quale la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene. Di conseguenza il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera purchè non rechi danno al vicino. Ebbene, quanto sopra non è applicabile nei condomini, in quanto il suolo su cui sorge è oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani. E’ quanto stabilito dalla Cassazione, Sezione II, n° 5085 del 9 marzo 2006.

condominio

 PER L’AMMINISTRATORE RESISTENZA IN GIUDIZIO SENZA NECESSITÀ DI AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEARE

Il potere di rappresentanza giudiziale del condominio per le parti comuni, implica necessariamente non solo la facoltà di resistere in giudizio ma anche quella di proporre tutte le impugnazioni, ivi compreso il ricorso per Cassazione, avverso le decisioni sfavorevoli, senza necessità di apposita autorizzazione dell’assemblea. Quanto sopra è stabilito dalla Cassazione, Sez. II Civ., 10 marzo 2006 n. 5265.

  immobili

 LA SERVITÙ DI PASSAGGIO A FAVORE DI ALTRO IMMOBILE

Se una strada, soggetta a servitù di passaggio a favore di altro immobile, ha un transito intensificato, non si ha una diminuzione o un aumento dell’incomodità dell'esercizio della servitù precostituita sul fondo servente e, pertanto, incombe agli interessati di dimostrare l'avvenuta alterazione in loro danno dell'esercizio della servitù. Quanto sopra è stato stabilito dalla Corte di Cassazione Civile Sez. II, con sentenza del 30 giugno 2005, n. 14015.

 antenne televisive

NIENTE TUTELA PER UN'ANTENNA TELEVISIVA SU UNA PROPRIETÀ ALTRUI

La collocazione di un'antenna televisiva su una proprietà di terzi ed il relativo accesso per provvedere alla manutenzione della stessa rappresenta l’esercizio di facoltà relative ad un diritto di natura personale e non, invece, esplicazione di fatto delle facoltà relative ad un diritto reale. Pertanto, non si connota come una situazione possessoria suscettibile di tutela ai sensi degli artt. 1168 c.c. e ss. Quanto sopra è stato stabilito dal Tribunale di Salerno,Sez. II con sentenza del 20 luglio 2005.

 c

 L’INSTALLAZIONE DI APPARECCHI RADIO-TELEVISIVI

 La Corte di Cassazione, con sentenza n. 12295 del 21/08/2003, ha affermato che il diritto di installazione di apparecchiature radio-televisive, in base all'art. 1 della legge n. 554 del 1940, è un diritto soggettivo perfetto, di natura personale, condizionato solo nei riguardi degli interessi generali, ma non nei confronti dei proprietari obbligati. Per questi ultimi la legge stabilisce che l'installazione non impedisca, in alcun modo, il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, né arrecare danni alla proprietà medesima.

condominio

LA SOPRAELEVAZIONE DI NUOVI PIANI

La Cassazione, sezione II, con sentenza n°7956 del 21/05/2003, stabilisce che Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c., dovendo in detta ipotesi essere corrisposta agli altri condomini l'indennità prevista da detta norma, essendo irrilevante a quest'ultimo fine l'eventuale edificazione in assenza di concessione edilizia.

  Parti comuni

LA MODIFICA DEL SERVIZIO CONDOMINIALE NON RICHIEDE L’UNANIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 29 marzo 2007, n. 7711

Per la Cassazione, rientra nei poteri dell'assemblea del condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini, anche quando il servizio si svolge con l'uso di determinati beni (comuni) mobili o immobili e, quando, la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall'assemblea, comporti, come conseguenza la dismissione dell'uso di detti beni ovvero il trasferimento dei servizi stessi in altro luogo. L’assemblea può, quindi, decidere, nell'interesse collettivo come i beni comuni possono essere utilizzati. Il provvedimento di utilizzo, a meno che non sottragga il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisca l'uso paritario a tutti i condomini, può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini. Pertanto, qualora l'assemblea abbia autorizzato, ad esempio, alcuni condomini a collocare nel cortile comune delle bombole di gas collegate alle rispettive cucine, è legittima la delibera che ne disponga la rimozione allorché - essendo stato deciso dal condominio l'allacciamento alla fornitura del gas metano - sia venuta meno l'esigenza che aveva giustificato la precedente autorizzazione.

 I PONTEGGI NEI LAVORI CONDOMINIALI

 

 

Tribunale di Roma sezione V, sentenza 10/12/2007 r.g. n. 47383/01

L'occupazione di spazi in proprietà esclusiva siti all'interno di stabili condominiali che si renda indispensabile per l'esecuzione di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere automaticamente alcun diritto del proprietario dei suddetti spazi a percepire un indennizzo.

 

L’ ANTENNA PARABOLICA SUL LASTRICO SOLARE

Corte app. civ. Perugia, 1 luglio 2004

È nulla la deliberazione del condominio, con la quale viene disposta la rimozione dell'antenna parabolica, posta in opera da un condomino sul lastrico solare, perché contrastante con un complesso normativo che, ripetendo il proprio fondamento dal principio costituzionale di libertà di informazione, facoltizza il singolo condomino alla installazione dell'antenna medesima, con il solo limite che essa non arrechi pregiudizio all'uso del bene da parte degli altri condomini, né produca un qualsiasi, apprezzabile danno alle parti comuni.

 LE SPESE DI COIBENTAZIONE TERMICA

TRIBUNALE DI ARIANO IRPINO 15 ottobre 2007, n. 413

“È del tutto illegittima la pretesa dell'amministratore, nei confronti del condomino dissenziente, volta a disciplinare il recupero delle spese di coibentazione termica, realizzata sulle mura perimetrali esterne dell'edificio, qualora l'accertamento della effettiva utilità dell'opera in termini di risparmio energetico sia vietato per la mancanza della relazione del calcolo termico prevista dalla legge n. 10/1991”.

 

LA NOTIFICAZIONE DELL’ATTO IN UN APPARTAMENTO DIVERSO DA QUELLO DEL DESTINATARIO

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sez. II, 14 novembre 2007

"Nel caso in cui la persona di famiglia ha ricevuto la notifica in un luogo diverso da quello in cui avrebbe dovuto essere eseguita dacché abitava in un appartamento diverso da quello ove, sia pure facente parte dello stesso condominio, era residente la destinataria dell'atto e che, pertanto, è anche da escludere che fosse neppure temporaneamente convivente, la nullità della notifica non può non esser riconosciuta."

 

 

GLI ANIMALI IN CONDOMINIO

Corte di Cassazione, sentenza n. 7856 del 28 marzo 2008

Torniamo ancora sul problema degli animali in condominio. Può capitare di sentire cani che abbaiano in un condominio giorno e notte arrecando disturbo. Premesso che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane, è anche vero che è del tutto impossibile coartare la natura dell'animale al punto da impedirgli di abbaiare. Ecco allora che bisogna giocare d’anticipo per evitare fastidiose seccature soprattutto nelle ore notturne. In concreto non si può, però, fare molto. Nella fattispecie la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale", i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

 

RUMORI DA CALPESTIO, IL COSTRUTTORE È OBBLIGATO A RISARCIRE

Tribunale ordinario di Torino, ottava sezione civile, sentenza n. 2715 del 23/04/2007

In materia di requisiti acustici passivi degli immobili, con la sentenza n. 2715/07 del 23 aprile 2007, il Tribunale di Torino ha condannato un costruttore a restituire agli acquirenti una parte del prezzo pagato per l’acquisto di un appartamento, a causa dell’insufficiente isolamento acustico del soffitto che causava rumori da calpestio superiori ai limiti di legge. La nuova sentenza sostiene come la insufficiente insonorizzazione acustica debba, a ragione, essere considerata un vizio occulto dell’immobile di cui, ai sensi della normativa civilistica in materia di compravendita, deve rispondere il venditore che sarà tenuto all’eliminazione del vizio (ove possibile) o a restituire una parte del prezzo pattuito.Per valutare l’idoneità delle misure di insonorizzazione dell’alloggio, il Tribunale ha disposto una perizia tecnica: il CTU ha fatto riferimento alle norme del DPCM 5/12/1997 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici” che impongono per gli edifici residenziali un potere fonoisolante delle partizioni verticali di almeno 50 decibel, e un limite del rumore di calpestio di solai di 63 decibel. Ha quindi riscontrato per le pareti interne un valore di 51 decibel (da considerarsi accettabile) e un valore di 70 decibel per rumore proveniente dai soffitti: quest’ultimo valore è superiore al doppio rispetto al tetto massimo consentito dalla legge, in considerazione del fatto che la scala utilizzata per la misurazione progredisce in forma logaritmica. Il CTU ha concluso che, o non è stato realizzato un pavimento galleggiante oppure sono stati commessi errori materiali di posa in opera. Tuttavia, la struttura dell’alloggio non consente l’eliminazione del difetto riscontrato dal CTU: l’intervento di ripristino, infatti, andrebbe eseguito all’interno dell’appartamento soprastante, di proprietà di terzi, e richiederebbe la rimozione di tutta la pavimentazione sino alla soletta, la posa di una nuova pavimentazione di tipo galleggiante, la costruzione del massetto e del nuovo pavimento di finitura. Al posto di questa soluzione, ritenuta impraticabile, il giudice ha deciso di quantificare il difetto in una somma pari al 20% del costo di acquisto dell’appartamento; infatti, l’inadeguatezza dell’isolamento acustico riduce considerevolmente il valore dell’immobile, ai sensi dell’art. 1490 c.c. In conclusione, il costruttore è stato condannato a restituire agli acquirenti il 20% del prezzo pagato.

 

DALLA PRONUNCIA:
"La domanda di eliminazione del difetto indicato non può (...) essere accolta, stante l'eseguibilità della stessa, e va di conseguenza accolta la domanda subordinata formulata dai sigg.ri (...) di riduzione del prezzo di acquisto.
Infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico dell'alloggio ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell'articolo 1490, Codice civile, e dovrà essere resa nota agli eventuali successivi acquirenti del bene.
L'incidenza del vizio, in mancanza di elementi utili a una quantificazione matematica va determinata in via equitativa nel 20% del prezzo pagato, pari a 255.372,46 euro, come risultante a pagina 15 dal rogito notarile prodotto in atti (...)"

 condominio

 

RECUPERO ONERI CONDOMINIALI: LA COMPETENZA È DEL PROPRIETARIO DELL'UNITÀ IMMOBILIARE

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039

Per recuperare le spese condominiali (o perlomeno una quota), in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio, ad essere passivamente legittimato è il proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire come tale. Quindi non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto in quanto deve sussistere una situazione di buona fede di terzi che, in determinate condizioni di oggettività abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto. In materia condominiale non ci può essere una situazione di terzieta' tra il condomino ed il condominio. Quest’ultimo non ha una soggettivita' giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese devono prevalere i principi della pubblicita' e della effettivita' che superano ogni apparenza.

 

 

condominio

 

APERTURA NEL MURO DI UN CORTILE CONDOMINIALE

Cass. sez. II, sentenza n. 26796 del 19 dicembre 2007


Una sentenza molto recente a dirimere una questione controversa: il condomino che apre un varco nel muro comune, come il muro di un cortile condominiale, per consentire un accesso ad un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di sua proprietà esclusiva compie un abuso, perché in tal modo costituisce in suo favore, e in pregiudizio degli altri condomini e della cosa comune una servitù di passaggio.

 

 

 

condominio

 

RECUPERO ONERI CONDOMINIALI: LA COMPETENZA È DEL PROPRIETARIO DELL'UNITÀ IMMOBILIARE

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039

Per recuperare le spese condominiali (o perlomeno una quota), in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio, ad essere passivamente legittimato è il proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire come tale. Quindi non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto in quanto deve sussistere una situazione di buona fede di terzi che, in determinate condizioni di oggettività abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto. In materia condominiale non ci può essere una situazione di terzieta' tra il condomino ed il condominio. Quest’ultimo non ha una soggettivita' giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese devono prevalere i principi della pubblicita' e della effettivita' che superano ogni apparenza.

 

 

condominio

 

APERTURA NEL MURO DI UN CORTILE CONDOMINIALE

Cass. sez. II, sentenza n. 26796 del 19 dicembre 2007


Una sentenza molto recente a dirimere una questione controversa: il condomino che apre un varco nel muro comune, come il muro di un cortile condominiale, per consentire un accesso ad un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di sua proprietà esclusiva compie un abuso, perché in tal modo costituisce in suo favore, e in pregiudizio degli altri condomini e della cosa comune una servitù di passaggio.

 

 

Questioni legali

 

I POTERI DELL'AMMINISTRATORE SULLE CAUSE RELATIVE ALLE PARTI COMUNI

Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2006, n. 26681

Il potere o, meglio, la legittimazione dell’'amministratore sulle cause relative alle parti comuni sussiste anche in caso di domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all'art. 1117 c.c., dovrebbe considerarsi di proprietà comune.

  

condominio

 

QUANDO IL PORTIERE È PETTEGOLO

Corte di Cassazione Sezione Lavoro Civile, sentenza del 12 dicembre 2007, n. 26073

La Corte di Cassazione ha stabilito che il portiere che “sparla” dei condomini può essere legittimamente licenziato. E’ il caso del cosiddetto turpiloquio cioè "un comportamento contrario al vivere civile della comunita' dell'edificio" che interrompe quel legame di fiducia che deve sussistere tra datore e prestatore di lavoro. Ebbene quanto basta per spingere la Corte di Cassazione a ritenere sussistente la giusta causa di licenziamento di un portiere che aveva più volte parlato male dei condomini del palazzo in cui lavorava e minacciato anche un addetto alle pulizie dell'edificio (fino a provocarne l’allontanamento dal posto di lavoro. La legittimità di tale licenziamento non è esclusa dalla mancata compilazione ed affissione del codice disciplinare previsto dall’art. 7 della L. 300 del 1970, come obiettato dal portiere licenziato. Dice la legge: «L’esigenza di affissione sussiste quando trattisi di illeciti consistenti in violazione di discipline aziendali ignote alla generalità e perciò difficilmente conoscibili se non espressamente previste, mentre non sussiste per i comportamenti manifestamente contrastanti con la legge e col contratto o con valori comunemente accettati». (Cfr. Cass. 18 febbraio 1995 n. 1747,18 giugno 1996 n. 5583, 8 febbraio 2000 n. 1412).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 






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