In condominio
  Cortile e giardino
 

 

questioni condominiali                        

               QUANDO SPETTA L’OBBLIGO DELLA TINTEGGIATURA

 Deve farla l’inquilino o il proprietario?

 Il problema in questione va risolto caso per caso: è necessario, cioè, verificare, se, al momento della consegna, l’alloggio è deteriorato dall’uso normale oppure se esistono danni alle pareti mai segnalati (ad esempio le infiltrazioni). La normale usura dell’alloggio, non genera alcun obbligo in capo al conduttore (tranne togliere i chiodi dalle pareti); al contrario, se l’appartamento locato viene restituito in condizioni non buone per danni mai confessati dall’inquilino, spetta a quest’ultimo, allora, l’obbligo della tinteggiatura. 

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NIENTE RESPONSABILITA’ DEL CONDOMINIO PER I TOPI D’APPARTAMENTO

 

La Corte di Cassazione, Sezione III, con sentenza n. 20133 del 18/10/2005, ribadisce che, nel caso di furto in un appartamento ad opera di ladri, introdottivisi tramite impalcature per lavori edilizi lasciate incustodite, il proprietario delle impalcature non può essere ritenuto civilmente corresponsabile del furto. La sua responsabilità non è riconducibile all’ esercizio di attività pericolosa ex art. 2050 c.c. (poiché tali attività danno luogo a responsabilità solo se il danno si sia prodotto durante il loro espletamento), né per cose in custodia ex art. 2051 c.c. (poiché le cose in custodia non danno luogo a responsabilità quando i danni siano cagionati dall’attività illecita di terzi), né per omissione di cautele ex art. 2043 c.c., poiché tale responsabilità sorge solo se si sia contravvenuto ad uno specifico obbligo di fare.

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 PER L'INQUILINO SOLO LE PICCOLE RIPARAZIONI

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14035 del 2005, ribadisce che l'affittuario è tenuto solo alle piccole riparazioni dipendenti dall'uso, mentre l'obbligo di manutenzione sia ordinaria sia straordinaria dell'immobile spetta al proprietario. In caso di inerzia di quest'ultimo l'inquilino si può sostituire al proprietario stesso ed effettuare direttamente le riparazioni necessarie, salvo rivalsa delle spese sostenute, ma deve rigorosamente provare la protratta incuria del proprietario, in quanto la legge presume, salvo prova contraria, che la casa sia stata consegnata all'inquilino in buono stato locativo.

 
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LA ZANZARIERA ED IL DECORO ARCHITETTONICO DELL'EDIFICIO

La Cassazione interviene ancora in materia di decoro architettonico. Nell’ambito di condomini di edifici, le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà. A questo proposito si possono consultare le sentenze Cass. 6.10.1999 n. 11121; Cass. 16.10.1999 n. 11692; Cass 25.10.2001 n. 13164; Cass. 7.1.2004 n. 23. Con sentenza n. 8883 del 29 aprile 2005 la Cassazione stabilisce che é valida la delibera condominiale che proibisca ad un condomino l'installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una “zanzariera” che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell'appartamento) risulti immediatamente visibile dall'esterno, e lesiva del decoro architettonico dell'edificio. L’amministratore condominiale è legittimato a far valere in giudìzio le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà esclusiva, allorché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed alla abitabilità dell'intero edificio. A questo proposito vedi ancora le sentenze della Cassazione del 23.10.1990  n.10288 e del 6.8.1999 n. 8486.

 

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LA TUTELA DEL DECORO ARCHITETTONICO DI UN EDIFICIO CONDOMINIALE.

Con sentenza n. 17398/2004, la Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di condominio degli edifici in rapporto al decoro architettonico dandone una definizione a mio avviso chiara, […]allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia […]ed affermando altresì che il decoro architettonico è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia, ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento - del tutto opinabile - del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a qualcuno gradevole.

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 PER AVERE UN CERTIFICATO DI AGIBILITA’…

 Quali sono le modalità per ottenere un certificato di agibilita’? E’ necessario, innanzitutto, affidare l’incarico ad un tecnico il quale effettuerà tutte le verifiche necessarie (corrispondenza ai progetti presentati a suo tempo in Comune, normative tutte rispettate, adeguamento di impianti per il rilascio delle certificazioni di conformità di tutti gli impianti, ecc.) e provvederà a certificare l'abitabilità (in passato tale certificazione era rilasciata dal sindaco, oggi a provvedere sono i professionisti privati). Per chi ne è privo si rischia il pagamento di una multa. Qual è, tuttavia, il motivo della mancanza di un certificato d’agibilità? Spesso accadeva che i costruttori, in anni passati, si dimenticassero di chiedere tale documento. Ma potrebbe anche essere accaduto che:

a) la richiesta è stata presentata anni fa ma mancavano documenti e quindi bisogna, ora, integrare ciò che manca; b) si presenta solo ora la richiesta che va, comunque, corredata dei vari documenti richiesti dall'Art.25 del DPR 380/2001: collaudo, certificazione del tecnico, dichiarazioni di conformità impianti e altri documenti che ogni Comune può richiedere in seguito, a documentazione completa. Alla fine della procedura, in ogni caso, il Comune rilascerà il certificato di agibilità o, decorsi 60 giorni senza che il comune abbia richiesto documentazione integrativa, l'Agibilità  può essere autocertificata.

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QUANDO LE TABELLE NON SONO PIU’ GIUSTE

 Fin quando le tabelle millesimali sono in vigore, esse si continuano ad applicare anche se ne è in corso la revisione. Nel senso che la richiesta di revisione non ostacola le decisioni sulle spese e la loro modalità di riparto. Infatti non basta dire che una tabella non sia più rispondente ai volumi delle unità per rifiutare ogni prestazione che su essa si basi. Non è detto però che un’istanza di revisione sia tranquilla; da essa, infatti, potrebbe nascere un contenzioso. In tal caso, le spese legali si divideranno tra tutti i condomini, a parte coloro che si sono dissociati in sede di assemblea. Altro problema riguarda il momento a partire dal quale le tabelle entreranno in vigore. Un periodo opportuno potrebbe essere l’inizio dell’anno, anche per una comodità, per così dire, “contabile” e cioè considerare l’anno solare dall’01/01 al 31/12. Se, nel frattempo, sono state già affrontate spese sulla base della tabella revocata, sarà possibile effettuare il conguaglio sulla base della nuova tabella.

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PER L'INQUILINO SOLO LE PICCOLE RIPARAZIONI

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14035 del 2005, ribadisce che l'affittuario è tenuto solo alle piccole riparazioni dipendenti dall'uso, mentre l'obbligo di manutenzione sia ordinaria sia straordinaria dell'immobile spetta al proprietario. In caso di inerzia di quest'ultimo l'inquilino si può sostituire al proprietario stesso ed effettuare direttamente le riparazioni necessarie, salvo rivalsa delle spese sostenute, ma deve rigorosamente provare la protratta incuria del proprietario, in quanto la legge presume, salvo prova contraria, che la casa sia stata consegnata all'inquilino in buono stato locativo.

 

MAGGIORANZA MILLESIMALE È SUFFICIENTE LA DELIBERA 

Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670

In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali non occorre il consenso di tutti i condomini, necessario, invece, per l'approvazione di tabelle definitive. (Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.)

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LESIONE AL DECORO ARCHITETTONICO A SEGUITO DI OPERE INNOVATIVE

Cassazione Civile, sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851

In tema di condominio, per decoro architettonico del fabbricato condominiale, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità; pertanto è evidente che, una volta accertata la lesione di tale decoro architettonico a seguito di opere innovative, nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale.

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IL GIARDINO PRIVATO E LE TABELLE MILLESIMALI

 

Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644

Ai sensi della sentenza 16.644 del 27 luglio 2007 la Cassazione ha stabilito che, rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali, anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini. Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell'immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale. Quindi resta evidente che anche le imprese edili costruttrici del fabbricato, al momento della redazione delle tabelle, dovrebbero tener conto di tale principio al fine di una spartizione equa.





Commenti su questa pagina:
Commento di rossana( kemanzlibero.it ), 08/07/2010, alle 17:58 (UTC):
Buongiorno vorrei sapere se io proprietaria di un giardino in uso esclusivo, che sovrasta il tunnel che va ai box, sono responsabile delle infiltrazioni d'acqua.
GRazie



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