In condominio
  Vie legali II parte
 

 

Locazioni

 CONTRATTO D LOCAZIONE: UNA LAMENTELA DA CONSIDERARE

                 La questione dell'imposta di registro

 Quando il contratto di locazione relativo ad un appartamento termina, si rende necessario pagare l'imposta di registro in misura fissa, pari a £ 100.000, da parte del locatario. Si pone il problema, in questo caso, relativo al pagamento di un'imposta in misura eccedente il dovuto, in quanto il versamento suddetto riguarda tutto l'anno; se il contratto cessasse prima della fine dell'anno, sarebbe necessario chiedere il rimborso. In tal caso, a nostro avviso, è possibile accordarsi con il proprietario per farsi rimborsare, eventualmente, una parte, in modo da evitare un accollo totale. Per quanto riguarda l'effettuazione materiale del versamento, è necessario recarsi presso il concessionario della Riscossione dei tributi o presso l'Ufficio Postale. In seguito, con l'attestazione del pagamento alla mano, si andrà presso l'Ufficio del Registro, ricordando di portare con se la copia del contratto.

  QUESITI RISPOSTI SUL TEMA DEL 41%

 Un lettore ci chiede: sono comproprietario con mia moglie di un immobile in corso di ristrutturazione. La licenza è a mio nome così come la quietanza di versamento degli oneri di urbanizzazione; mia moglie non figura affatto nelle intestazioni. Può, essa, avvalersi della deduzione del 41%? C'è, evidentemente, la paura di non poterne beneficiare perché manca il nominativo. La risposta che possiamo dare è che non è importante che la licenza e la quietanza siano intestate, quanto, piuttosto, le singole fatture relative a tutti i comproprietari. Altra domanda che ci sentiamo porre, spesso, riguarda la trasformazione di un edificio da uso non abitativo ad uso abitativo; si può attribuire anche ad esso la detraibilità al 41%? Nonostante l'opinione contraria di qualche Direzione Regionale delle Entrate sulla loro ammissibilità, possiamo dire che la legge ammette in tale detraibilità le spese di trasformazione suddette.

questioni fiscali

 SUCCESSIONI: RIFORMA GIà APPROVATA IN PARLAMENTO

 Novità in arrivo per un’imposta tanto discussa

 Nuove le aliquote stabilite per le imposte sulle successioni e donazioni.

Le indicazioni contenute nel progetto votato alla Camera sono le seguenti.

Per quanto riguarda l’imposta sulle successioni:

eredi in linea retta come coniugi e parenti (4%)

parenti fino al IV° grado (6%)

altri soggetti (8%)

Per quanto riguarda l’imposta sulle donazioni:

eredi diretti (3%)

parenti (5%)

altri (7%)

Manca solo l’approvazione al Senato e poi la riforma dovrebbe essere definitiva.

L’imposta non si applica per le donazioni collegate al trasferimento di aziende quando per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro o dell’Iva. E’ stata, inoltre, prevista l’applicazione della franchigia sulla parte di quota che supera £ 350.000.000. Il progetto prevede anche il pagamento anticipato dell’imposta e questo comporterebbe, per il contribuente, una diminuzione dell’aliquota pari all’1%. Per i trasferimenti di case dovute a successioni o donazioni, le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa a favore dei beneficiari che possano godere delle agevolazioni prima casa. Per quanto riguarda i procedimenti di liquidazione, accertamento e riscossione, essi verranno disciplinati in seguito. Aspetto importante della riforma è che non formano oggetto dell’attivo ereditario i beni e i diritti per i quali l’imposta sia stata pagata volontariamente in vita.

 

questioni condominiali

 SPESE CONDOMINIALI DA PAGARE ANCHE PER L’ALLOGGIO NON USATO

Un importante pronuncia della Corte di Cassazione

 Per chi eredita un alloggio che poi non userà, il problema maggiore  che si pone è se il beneficiario debba comunque partecipare alle spese condominiali relative al riscaldamento centralizzato, alle pulizie, al compenso dell’amministratore, alla luce delle scale e dell’ascensore, all’acqua calda e fredda nonché alle spese per rifiuti e fognatura. Bisogna dire che, anche se l’unità immobiliare non è utilizzata, l’obbligo di contribuzione comunque sussiste, in quanto legato alla con- titolarità. In sostanza tutti partecipano alle spese condominiali in quanto relative ad una cosa comune, a prescindere che l’utilizzo o godimento sia attuale oppure futuro. Esistono, su tale argomento, due pronunce della Corte di Cassazione rispettivamente la sentenza n° 6844 del 16 dicembre 1988 e la sentenza n°7039 del 23 dicembre 1988. Tale discorso vale sia per le spese ripartite sulla base dell’utilizzo sia sulla base dei millesimi di proprietà.

  Questioni condominiali

I DANNI DA INCENDIO CHI LI PAGA?

 Ecco una sentenza della Corte di Cassazione (n° 20335/2004) importante in tema di danni. Si dice, infatti, che in caso d’ incendio sviluppatosi locato, il conduttore risponde dei danni in qualità di custode ex art. 2051 c.c., liberandosi da tale responsabilità dando la prova del caso fortuito, che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l'insorgere dell'incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati dell'immobile non rientranti nella sua disponibilità ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. Il locatore, altresì, si può discolpare per i relativi danni provando che l'incendio ha avuto origine in parti dell'immobile delle quali il conduttore ha la custodia in virtù del suo diritto di utilizzare il bene concessogli in godimento. “Ne consegue - afferma la Cassazione - che la responsabilità per custodia, prevista dall'art. 2051 c.c. e superabile solo con la prova del caso fortuito, continua a configurarsi a carico sia del proprietario che del conduttore, allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno del terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza, diretto ad evitare lo sviluppo nell'immobile del suddetto agente dannoso”.

 emittenti radiofoniche

L’IMMOBILE VALE MENO QUANDO CI SONO INSTALLAZIONI RADIOFONCIHE

 Il Tribunale di Bologna, Sezione II – con provvedimento n. 1886 dell’8 marzo 2005, ha stabilito, in sede di sommaria cognizione (denuncia di nuova opera o di danno temuto ex art. 688 c.p.c.), che l'installazione sul tetto del condominio di una stazione radio-base può implicare una lesione del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari dello stabile, in quanto da un lato può provocare un deprezzamento del valore dell’immobile dei singoli appartamenti (in quanto tali impianti, sono visti dalla popolazione come nocivi per la salute) dall’altro un pregiudizio al godimento dell'appartamento legato al timore di un rischio alla salute.

 amministratore di condominio 

AUTONOMIA LIMITATA ALL’AMMINISTRATORE

 Il TAR della Lombardia – ha stabilito con sentenza n°410 del 6 maggio 2005, n. 410 che le azioni che possono essere intraprese dall'amministratore del condominio, senza bisogno della preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea sono le seguenti:

1) eseguire deliberazioni dell'assemblea condominiale;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni, così da assicurarne il godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento della contribuzione nella misura determinata in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (C. Cass. civ., sez. II - 24/9/1997 n. 9378).

L'amministratore
, non è, invece, autorizzato a proporre azioni relative al rilascio di titoli abilitativi dei lavori da parte di terzi né al rispetto delle distanze tra costruzioni. L'esercizio di tali azioni, infatti, presuppone la tutela del diritto di proprietà dei singoli condomini e non del condominio.

  E’ IL CONDUTTORE A PROVARE LA RESTITUZIONE DELL’ ALLOGGIO LOCATO

Cass. Sez. III n. 7776 del 23/04/2004

In un giudizio di rilascio per finita locazione, l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale.

 LA PRESCRIZIONE DEI CREDITI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348

Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione « ex lege » del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.
 

La parola al giudice

Sentenza della Corte di Cassazione n. 8216 del 20 aprile 2005

Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare, dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. Laddove, peraltro, il regolamento contempli clausole di natura contrattuale, queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.

 
Tribunale di Napoli Sez. distaccata di Afragola, ordinanza del 06/12/2004

La realizzazione di una porta sul ballatoio comune, onde permettere un più agevole ingresso nella propria unità immobiliare, ancorché determini una variazione dell'aspetto esteriore dell'edificio, non incide in senso modificativo sulla normale destinazione del ballatoio o passetto stesso, né reca un effettivo pregiudizio al jus possidenti dei condomini. Non riveste alcuna valenza l'eventuale abusività dell'opera realizzata dal resistente, in quanto sprovvista del provvedimento amministrativo abilitativo.

 Sentenza della Corte di Cassazione n. 9341 del 2004

Nella compravendita, il compromesso si scioglie solo con atto scritto. La sentenza di cui sopra afferma che per risolvere consensualmente un contratto preliminare di trasferimento di un immobile, è necessaria la forma scritta. Il motivo giustificativo di questa previsione è che la particolare rilevanza degli atti che trasferiscono diritti reali, anche se in via preliminare e obbligatoria come appunto i compromessi, deve essere avvalorata dalla forma scritta. Le stesse ragioni valgono anche se si deve risolvere un contratto preliminare già sottoscritto.

 Questioni condominiali

 DUE MESI ALL’INQUILINO PER PAGARE LE SPESE CONDOMINIALI
 

L'inquilino deve pagare le spese condominiali di sua pertinenza entro due mesi da quando gli è pervenuta la richiesta. Da questo principio, già previsto dalla legge n. 392 del 1978 (articolo 9, comma 3), la Cassazione, con sentenza n. 2664 del 2004, attribuisce all’inquilino la possibilità di esercitare il diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi entro 60 giorni. Trascorso tale termine, l'inquilino si deve considerare messo in mora d’ufficio senza che possa ritardare, sospendere o ridurre il versamento eccependo che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalle indicazioni di dettaglio delle spese. Secondo la legge, infatti, in mancanza di richiesta dell'inquilino, non vi è nessun onere legale del proprietario di dare informazioni

  E’ IL CONDUTTORE A PROVARE LA RESTITUZIONE DELL’ ALLOGGIO LOCATO Regolamento contrattuale e modifica tabelle millessimali

Cass. sez. II civile, sentenza n. 17276 del 25 agosto 2005

Cass. Sez. III n. 7776 del 23/04/2004

In un giudizio di rilascio per finita locazione, l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale.

 LA PRESCRIZIONE DEI CREDITI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348

Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione « ex lege » del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.

  condominio

 CONDOMINIO: RESPONSABILITÀ DECENNALE PER IL DIRETTORE DEI LAVORI

Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2007, n. 9316

Con la sentenza n. 9316/2007 la Cassazione ha specificato che la garanzia per vizi costruttivi è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.. Va infatti esclusa l'applicazione dell'articolo 2226, comma secondo, c.c. (prescrizione breve di un anno), atteso che, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi esclusivamente tenendo presente la natura dell'attività esercitata (articolo 1176 c.c.) che ha come contenuto un'obbligazione di mezzi. L’amministratore dovrà, tuttavia, contestare in tempo utile le eventuali problematiche verificate a fine lavori ma potrà avvalersi della prescrizione di 10 anni per intraprendere un’azione legale nei confronti del progettista e del direttore dei lavori, ricorrendo anche dell’istituto dell’interruzione della prescrizione stessa come previsto dall’art. 2943 c.c.

  condominio

NIENTE RISARCIMENTO AL LOCATORE SENZA DANNO PATRIMONIALE DA PARTE DEL CONDUTTORE NELL’ALLOGGIO

 Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2007, n. 5328

Non è detto che l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale costituisca sempre un illecito, comunque non obbliga l'inadempiente al risarcimento, soprattutto se non ne è derivato un danno. Si applica, quindi, la fattispecie disciplinata dall'art. 1590 c.c., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso del bene in conformità del contratto, non è derivato, per particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore.

 

Le tabelle millesimali allegate a regolamento condominiale contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini ( che, sotto il profilo dell'impegno e del vincolo, equivale all'accordo iniziale ) ovvero per atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. cod. civ., che contempla i presupposti, e non già il "quorum" di validità, della relativa deliberazione.

 Impugnazione di una deliberazione assembleare

Cass. sez. II civile, sentenza n. 17276 del 25 agosto 2005

Oltre che in relazione al corretto svolgimento dei rapporti condominiali nel rispetto delle regole, l'interesse del condomino ad agire per la rimozione di una deliberazione assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio si sostanzia nello stesso accertamento dei vizi di cui la medesima è affetta.

 


 

 

 

DOMANDA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO E DI CONDANNA AL PAGAMENTO DEI CANONI SCADUTI E A SCADERE

Cass. civ., sez. III, 9 gennaio 2007, n. 202

La risoluzione del contratto di locazione per canoni non pagati e la contestuale domanda di condanna del conduttore insolvente vale anche per i canoni che andranno a scadere, sicché correttamente, il giudice tiene conto di tale inadempimento, ai fini della decisione, a prescindere dall’esistenza o meno dell'inadempimento originariamente dedotto. Dovendo, inoltre, il giudice esaminare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dal conduttore, egli deve altresì considerare l'eventuale ritardo concernente le prestazioni scadute e adempiute prima della domanda di risoluzione, poste a suo fondamento.

  eredità

LA RIPARTIZIONE DEI DEBITI EREDITARI

La Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con Sentenza n. 13953 del 30 giugno 2005 ha precisato che, in tema di ripartizione dei debiti ereditari, l'art. 752 cod. civ. (il quale recita  i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto). concerne solamente i rapporti tra coeredi, e non è pertanto invocabile dai creditori del de cuius. Per questi ultimi, trova invece applicazione l'art. 754 cod. civ. (che cita testualmente Gli eredi sono tenuti verso i creditori al pagamento dei debiti e pesi ereditari personalmente in proporzione della loro quota ereditaria (1295, 1315 e seguenti) e ipotecariamente per l'intero (2809). Il coerede che ha pagato oltre la parte a lui incombente può ripetere dagli altri coeredi soltanto la parte per cui essi devono contribuire a norma dell'Art. 752, quantunque si sia fatto surrogare nei diritti dei creditori (1201 e seguenti). Il coerede conserva la facoltà di chiedere il pagamento del credito a lui personale e garantito da ipoteca, non diversamente da ogni altro creditore, detratta la parte che deve sopportare come coerede. In base a quest’ultimo, essi possono pretendere nei confronti di ciascun coerede, l'adempimento della prestazione divisibile in misura non eccedente la rispettiva quota ereditaria, norma che, nel fare eccezione alla regola della solidarietà passiva di cui all'art. 1294 cod. civ., è peraltro ai sensi degli artt. 1295 e 1394 cod. civ. anche tacitamente derogabile dagli eredi, e in ogni caso non impedisce l'adempimento del terzo con efficacia estintiva dell'obbligazione.

sfratti

 LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE

La Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con Sentenza n. 13963 del 30 giugno 2005 ha ribadito che nel procedimento per convalida di sfratto, ove sia stata proposta opposizione, il termine ultimo per la formulazione della domanda riconvenzionale da parte dell’intimato, si identifica con il deposito non della comparsa di risposta, ma della successiva memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.

 VALIDA L’INSTALLAZIONE DEL PICCOLO CLIMATIZZATORE

Si torna, ancora, sul problema condizionatori, anche se non è stagione. Il TAR di Palermo, con Sentenza 26 ottobre 2005, n. 101 ha precisato che l’installazione di un piccolo climatizzatore esterno non può considerarsi abuso edilizio, in quanto è un’attività di impianto coerente con l'uso normale dell'immobile (Vd. anche il T.A.R. Lazio, sez. II, 13 gennaio 1984, n. 34). Quindi è illegittima l’ordinanza con la quale un Comune dispone la rimozione di un condizionatore d’aria collocato sulla parete esterna di un fabbricato. Si è espresso, in tal senso, anche il Consiglio di Stato con il parere n. 2602 del 16 marzo 2005, che ha sottolineato come “un piccolo impianto di climatizzazione non comporti una trasformazione urbanistica o edilizia del territorio tale da determinarne un apprezzabile mutamento». Non sono opere soggette a controllo urbanistico e per la cui realizzazione non è necessario alcun titolo abilitativo edilizio. Al contrario, la Corte di Cassazione ha ripetuto più volte il divieto di installare climatizzatori di grandi dimensioni perché lesivi del decoro architettonico, inteso come l’insieme di linee e strutture che caratterizzano l’edificio dotandolo di una determinata fisionomia armonica (Corte di Cassazione - civile - sent. n. 12343 del 22 agosto 2003).

 





Commenti su questa pagina:
Commento di diaby( diaby_aboubacarymail.com ), 18/11/2011, alle 22:00 (UTC):
buona sera scusate mi potete rispondere a questa domanda gentilmente.se uno no ha mai usato le cose del condomio esem:le luci,pulizie delle scale,citofono rotto deve pagare le spese del condominio?



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