questioni condominiali
LASTRICO SOLARE: LE REGOLE PER L’UTILIZZO
Breve promemoria
In risposta ad alcuni quesiti pervenuti dai lettori sul corretto utilizzo del lastrico solare, bisogna distinguere due casi: se sia di uso comune oppure di uso esclusivo. Nel primo caso tutti i condomini possono utilizzarlo e quindi non può essere ingombrato con altri materiali, soprattutto se vi è situata una mansarda di proprietà esclusiva. Nel secondo caso, se il lastrico solare appartiene al proprietario dell’ultimo piano, quest’ultimo può completare con parapetti in ferro in muratura il lastrico (quando quest’ultimo ne è sprovvisto), nel rispetto dei limiti dell’art. 1122 del Codice Civile che recita “ciascun condomino nel piano, o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio”. Nessun danno, quindi, dev’essere arrecato alla proprietà comune.
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I VIZI DI IMPERMEABILIZZAZIONE
La responsabilità per i danni causati da vizi di impermeabilizzazione del lastrico solare si ripartiscono secondo i criteri dettati dall'art. 1126 c.c., in quanto i soggetti tenuti alle opere di manutenzione vanno qualificati, come tali, anche “custodi” del relativo manufatto.
Questa responsabilità del condominio, concorrente con quella pertinente i titolari del calpestìo, sussiste a prescindere dal diritto relativo a tale titolarità: è quindi indifferente che il diritto stesso consista in una servitù, oppure in una proprietà superficiaria. Quanto sopra è stato stabilito dal Tribunale civile di Genova con sentenza n. 2197 del 17 maggio 2004.
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USO ESCLUSIVO E PROPRIETÀ DEL LASTRICO SOLARE
L’uso esclusivo di una parte comune condominiale non può essere scambiato per proprietà esclusiva. Il diritto di uso esclusivo del lastrico solare condominiale, anche quando il titolo ne stabilisca l'attribuzione perpetua al proprietario dell'immobile sottostante, non può ricondursi alla proprietà sul terrazzo, essendo l'uso diritto reale di natura temporanea, personale, incedibile. E’ quanto stabilito dal Tribunale civile di Milano, sezione VIII, con sentenza n. 443 del 14 gennaio 20
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PORTE O FINESTRE NEL MURO COMUNE
Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459
In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato.
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IL LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE
Cassazione civile , sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Tale criterio di riparto vale però solo per la pavimentazione e, in genere, la struttura che regge la terrazza. Non trova invece applicazione per ciò che si riferisce ai parapetti, ai muretti o alle ringhiere che sono funzionalmente destinati a rendere più sicuro agevole l'uso della terrazza e che devono pertanto essere mantenuti a cura e a spese del proprietario. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo
