questioni condominiali

                  PER CHI PASSA L’ASCENSORE?

     Possono utilizzarlo tutti?

 L’ascensore, si sa, è un servizio e parte comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile; è un bene così importante che, in un condominio, la minoranza stessa può installare, a proprie spese, l’impianto. L’uso comune dev’essere, però, disposto anche a favore degli altri condomini dissenzienti, i quali dovranno, comunque, partecipare alle spese d’installazione e di manutenzione della cabina e dell’intero impianto. Da ricordare che, in linea di principio, l’ascensore appartiene a tutti, compresi i condomini del piano terra e dei negozi. In quanto servizio comune, l’uso dell’ascensore viene disciplinato dall’amministratore. Ad esempio, se in un condominio penetrano, durante la notte, estranei che, tramite l’ascensore, vanno nelle soffitte per dormirci o fare quant’altro di peggio, l’assemblea condominiale può limitarne l’utilizzo con l’inserimento di una chiusura con chiavi; la stessa soluzione può essere adottata nel caso di utilizzo eccessivo che fa aumentare le spese di manutenzione.

Per quanto riguarda l’installazione, è necessario, inoltre, che l’impresa che si occupa dei lavori provveda a farsi rilasciare l’omologazione dall’Ispe, l’istituto che ora sostituisce l’Enpi; la sede di tale istituto è, per le Marche, in Ancona. In ogni caso spetta all’amministratore vigilare sul rispetto di tale norma.

                                    questioni fiscali

    L’ASCENSORE ED IL FISCO: QUALE RAPPORTO?

                   Gli obblighi a carico del condominio

 A carico del condominio esiste l’obbligo di pagare la tassa di concessione il 31 gennaio di ogni anno. C’è poi da considerare il controllo annuale effettuato dalla ASUR (Zona territoriale di competenza) presso ogni impianto condominiale; tale controllo viene programmato dall’Ente suddetto e riguarda sia lo stato della cabina sia la situazione dei cavi che le condizioni generali di sicurezza. Tale controllo è a pagamento. 

condominio

 LA VERBALIZZAZIONE DEVE ESSERE CONTESTUALE

Non può essere accolta la richiesta di sospensione della delibera impugnata nel caso in cui siano stati indicati tutti i nominativi dei partecipanti all'assemblea e le rispettive quote condominiali. e, in un secondo tempo, sia stata verbalizzata l'approvazione della delibera con il voto favorevole di tutti i partecipanti con la sola eccezione di un condomino presente, perché ciò è sufficiente a consentire la verifica della regolarità della decisione assunta. E’ quanto stabilito dal Tribunale civile di  Ariano Irpino con ordinanza del 15 novembre 2005. Nella fattispecie l'esigenza di verificare la validità delle deliberazioni assembleari sotto il profilo dell'esistenza della maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., o non sussiste affatto (ed è questo il caso delle deliberazioni approvate all'unanimità), ovvero è comunque agevolmente soddisfatta semplicemente sottraendo i millesimi posseduti dal ricorrente dal totale dei millesimi posseduti da tutti gli intervenuti all'assemblea, atteso che all'inizio del verbale assembleare sono analiticamente indicati tutti i nominativi dei partecipanti all'assemblea e le rispettive quote condominiali.

                                    condominio

 REALIZZAZIONE DI UN ASCENSORE E DISSIDIO FRA I COMPROPRIETARI
 
La realizzazione di un ascensore che comporta il taglio di una parte del tetto, in quanto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., necessita del consenso di tutti i comproprietari; diversamente, il Comune incorrerebbe in un grave vizio di difetto istruttorio e motivazionale.
In caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi. Qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari, in ordine all’intervento progettato, la scelta dell’amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto della effettiva corrispondenza tra la richiesta di concessione e la titolarità del prescritto diritto di godimento.

  INSTALLAZIONE DI UN ASCENSORE E CONDOMINO DISSENZIENTE

Giudice di pace di Milano, sentenza n. 5698 del 10/04/2007

Ecco un’importante pronuncia del Giudice di Pace di Milano sull’installazione  dell’ascensore avversata da un condomino dissenziente: "invero dagli atti emerge chiaramente, ed è la stessa opponente ad ammetterlo nella memoria depositata, che l'attrice utilizza l’ascensore sia per accedere all’appartamento del quarto piano di proprietà del marito, sia per accedere all'appartamento del terzo piano da lei acquistato in data 11 settembre 1998 che aveva aderito alla installazione dell'ascensore. Considerato quindi che l’attrice di fatto utilizza l'ascensore non solo per accedere all'appartamento del quarto piano ove convive con il coniuge, ma anche per accedere al suo appartamento del terzo piano adibito a studio, si ritiene che ai sensi dell’art. 1121 c.c. terzo comma la stessa debba contribuire pro quota e quale proprietaria dell’appartamento del terzo piano nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'ascensore, anche per evitare l’arricchimento in danno dei condomini che a suo tempo assunsero l'iniziativa dell’opera".

 MODIFICA DI UN SERVIZIO DA PARTE DELL’ASSEMBLEA

Corte di Cassazione, sentenza n. 6915 del 22/03/2007

L'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di decidere la modifica, la sostituzione ed, eventualmente, la soppressione di un servizio anche laddove il regolamento di condominio lo preveda nell'interesse del gruppo dei condomini. La Corte di Cassazione ha precisato anche che l'assemblea accertata l'onerosità del servizio, può deliberarne la sostituzione e il provvedimento può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di svolgimento del servizio, che non incide sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini.

 

ALBERGO E REGIME CONDOMINIALE

Cassazione civile , sez. II, sentenza 29.01.2007 n° 1786

Nel caso di un edificio – o di un complesso di edifici – destinato ad albergo, in presenza dei presupposti di fatto e di diritto del condominio, configurati dall’esistenza di più unità immobiliari appartenenti a persone diverse e di cose, servizi ed impianti destinati all’suo comune, la destinazione ad albergo non impedisce la costituzione del regime condominiale; per conseguenza, la costituzione del condominio non dipende dal mutamento della destinazione.

 

LE SPESE DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE DELL'ASCENSORE

Prima Sez. Corte d’Appello di Milano, sente. n. 76 del 21/02/2006

Con sentenza n. 76 del 21 febbraio 2006, la Prima Sezione della Corte d’Appello di Milano ha respinto la domanda del proprietario di un unità immobiliare al primo piano di uno stabile, il quale riteneva di essere tenuto indenne dalle spese di manutenzione e conservazione dell’ascensore. Il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore, in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 c.c. per la ripartizione delle spese relative alle scale,comportante un contributo anche per i condomini proprietari di unità ubicate al piano terreno, è applicabile in via analogica alla fattispecie avente per oggetto l'ascensore, per la cui disciplina manca una specifica norma. A tal fine non è rilevante la circostanza che l’ascensore sia stato installato originariamente con la costruzione dell’edificio e non in un secondo tempo: tale circostanza rileva solo se l’installazione dell’impianto è avvenuta con il dissenso di alcuni condomini.